Mutuo a tasso variabile: pro e contro da considerare

Il mercato immobiliare italiano continua a mostrare segnali di vitalità nonostante le fluttuazioni economiche degli ultimi periodi.

Menu di navigazione dell'articolo

• Meccanismo di funzionamento del mutuo a tasso variabile
• Vantaggi del mutuo a tasso variabile
• Rischi e svantaggi del mutuo a tasso variabile
• Strategie per mitigare il rischio del tasso variabile
• A chi è adatto il mutuo a tasso variabile
• Bibliografia
• FAQ

 La scelta del finanziamento più adatto rappresenta un momento cruciale nel percorso di acquisto di un immobile, con il mutuo a tasso variabile che costituisce una delle opzioni più dibattute tra i potenziali acquirenti. Questo tipo di finanziamento si caratterizza per un tasso d'interesse che può cambiare nel corso del tempo in base all'andamento di specifici parametri di riferimento, come l'Euribor o l'BCE, a differenza del tasso fisso che rimane costante per l'intera durata del contratto.

Secondo i dati dell'Osservatorio sul Credito al Dettaglio, nel 2023 circa il 35% dei nuovi mutui erogati in Italia è stato a tasso variabile, evidenziando un interesse significativo per questa modalità di finanziamento. Tale tendenza si inserisce in un contesto economico particolarmente complesso, caratterizzato da politiche monetarie in evoluzione e tassi di riferimento che hanno mostrato variazioni significative. Piattaforme specializzate come telemutuo offrono strumenti utili per orientarsi nella scelta della tipologia di mutuo più adatta alle proprie esigenze, fornendo simulazioni e confronti tra le diverse offerte presenti sul mercato.

La decisione tra un mutuo a tasso fisso o variabile rappresenta quindi un passaggio fondamentale che richiede un'analisi approfondita della propria situazione finanziaria attuale e delle prospettive future. Stabilità economica personale, propensione al rischio e durata del finanziamento sono solo alcuni dei fattori che dovrebbero orientare questa scelta. Il panorama attuale del credito immobiliare italiano presenta ulteriori complessità legate all'evoluzione dei tassi di interesse e alle politiche monetarie della Banca Centrale Europea, rendendo ancora più importante una valutazione attenta di tutte le variabili in gioco.

Meccanismo di funzionamento del mutuo a tasso variabile

Il mutuo a tasso variabile rappresenta una forma di finanziamento la cui caratteristica principale risiede nella variabilità del tasso di interesse applicato. Questo tipo di prestito immobiliare si basa su un meccanismo specifico che prevede l'adeguamento periodico del tasso in funzione dell'andamento di determinati parametri di riferimento del mercato monetario.

La rata del mutuo a tasso variabile si compone di due elementi fondamentali: il parametro di riferimento (solitamente l'Euribor a 1, 3 o 6 mesi, o il tasso BCE) e lo spread, che rappresenta il margine di guadagno dell'istituto bancario. La somma di questi due valori costituisce il tasso di interesse effettivamente applicato al finanziamento, che può subire modifiche nel tempo in base alle fluttuazioni del mercato finanziario. È importante sottolineare che mentre il parametro di riferimento varia, lo spread rimane fisso per tutta la durata del contratto, essendo stato stabilito al momento della stipula.

Il processo di adeguamento del tasso segue solitamente una periodicità predefinita, che può essere:

• Mensile: l'aggiornamento avviene ogni mese in base al valore dell'Euribor a 1 mese
• Trimestrale: il tasso viene rivisto ogni tre mesi seguendo l'Euribor a 3 mesi
• Semestrale: la revisione avviene semestralmente in base all'Euribor a 6 mesi

Secondo l'economista Paola Rossi dell'Università Bocconi di Milano, "il meccanismo del tasso variabile introduce un elemento di incertezza nel piano di ammortamento, ma al contempo offre l'opportunità di beneficiare di eventuali riduzioni dei tassi di mercato, opportunità preclusa ai sottoscrittori di mutui a tasso fisso".

Questa modalità di adeguamento ha implicazioni dirette sull'importo della rata mensile che può aumentare o diminuire nel corso del tempo. Gli istituti bancari offrono generalmente due modalità per gestire queste variazioni:

1. Rata variabile e durata fissa: l'importo della rata cambia in funzione delle oscillazioni del tasso, mentre la durata del mutuo rimane invariata
2. Rata fissa e durata variabile: l'importo della rata rimane costante, ma la durata del mutuo può allungarsi o accorciarsi in base all'andamento dei tassi

Un elemento cruciale da considerare è rappresentato dai tempi di adeguamento del tasso. Le banche applicano le variazioni con un certo ritardo rispetto alle modifiche dei parametri di riferimento, creando quello che in gergo tecnico viene definito "lag temporale". Questo meccanismo può risultare vantaggioso o svantaggioso per il mutuatario a seconda che i tassi siano in fase crescente o decrescente.

Secondo uno studio della Banca d'Italia pubblicato nel 2023, nel periodo 2020-2022 i mutui a tasso variabile hanno mostrato un incremento medio delle rate del 27,5% a causa dei progressivi aumenti dei tassi di riferimento decisi dalla BCE per contrastare l'inflazione.

Indicizzazione e parametri di riferimento

L'aspetto centrale del funzionamento di un mutuo a tasso variabile risiede nel meccanismo di indicizzazione, ovvero nel collegamento del tasso applicato a specifici parametri di riferimento che riflettono le condizioni del mercato monetario. La comprensione di questi indicatori risulta fondamentale per valutare correttamente le potenziali oscillazioni del costo del finanziamento nel tempo.

Nel contesto italiano ed europeo, i principali parametri utilizzati per l'indicizzazione dei mutui a tasso variabile sono:

• Euribor (Euro Interbank Offered Rate): rappresenta il tasso di interesse medio al quale le principali banche europee si prestano denaro nel mercato interbancario. Viene calcolato giornalmente per diverse scadenze (1 settimana, 1, 3, 6 e 12 mesi) e costituisce il parametro più diffuso per i mutui a tasso variabile in Italia.

• Tasso BCE (Banca Centrale Europea): si tratta del tasso ufficiale di riferimento fissato periodicamente dal Consiglio direttivo della BCE. Questo parametro influenza direttamente il costo del denaro nell'intera eurozona e viene spesso utilizzato come indicatore per specifiche tipologie di mutui variabili.

• LIBOR (London Interbank Offered Rate): fino a poco tempo fa era un parametro importante, ma è stato progressivamente abbandonato a favore di altri indicatori più trasparenti e sta venendo sostituito da nuovi benchmark come il SONIA.

La scelta del parametro di riferimento ha implicazioni significative sulla volatilità del tasso d'interesse applicato al mutuo. L'Euribor a 1 mese, ad esempio, tende a mostrare oscillazioni più frequenti ma generalmente meno accentuate rispetto all'Euribor a 6 mesi, che presenta variazioni meno frequenti ma potenzialmente più marcate.

Il processo di indicizzazione segue specifiche formule matematiche definite nel contratto di mutuo. Generalmente, il calcolo dell'interesse viene effettuato applicando la seguente formula:

Tasso applicato = Valore del parametro di riferimento + Spread bancario

Secondo i dati dell'Associazione Bancaria Italiana (ABI), nel 2023 lo spread medio applicato dalle banche italiane sui mutui a tasso variabile è stato di circa 1,8 punti percentuali, con variazioni significative tra i diversi istituti di credito.

Un aspetto spesso sottovalutato riguarda la differenza tra la data di rilevazione del parametro e la data di applicazione effettiva. Come evidenziato dal professor Marco Liera, analista finanziario e autore di numerose pubblicazioni sul credito immobiliare, "le banche generalmente rilevano il valore del parametro alcuni giorni prima della sua applicazione, creando un leggero disallineamento temporale che può risultare vantaggioso o svantaggioso per il mutuatario a seconda delle tendenze del mercato".

Nel panorama attuale, caratterizzato da politiche monetarie in evoluzione, l'andamento dei parametri di riferimento risulta particolarmente influenzato dalle decisioni della BCE. Dall'estate 2022, si è assistito a un progressivo rialzo dei tassi di riferimento, con l'Euribor a 3 mesi che è passato da valori negativi a oltre il 3,5% in meno di due anni, determinando un significativo incremento del costo dei mutui a tasso variabile esistenti.

Vantaggi del mutuo a tasso variabile

Il mutuo a tasso variabile presenta numerose caratteristiche che possono renderlo particolarmente vantaggioso in determinati contesti economici e per specifici profili di mutuatari. Un'analisi approfondita di questi benefici consente di valutare adeguatamente la convenienza di questa tipologia di finanziamento rispetto alle alternative disponibili sul mercato.

Uno dei principali punti di forza del mutuo a tasso variabile risiede nella sua struttura di costo iniziale generalmente più conveniente rispetto al tasso fisso. Le condizioni di partenza risultano storicamente più competitive, con tassi iniziali mediamente inferiori di 0,5-1 punto percentuale rispetto alle corrispondenti offerte a tasso fisso. Questa differenza è riconducibile al fatto che nel tasso fisso la banca incorpora un premio per il rischio legato all'impossibilità di adeguare il tasso alle condizioni future del mercato.

Secondo l'analisi condotta dall'Osservatorio Nazionale Federconsumatori nel maggio 2023, considerando un mutuo di 150.000 euro con durata trentennale, la differenza di rata iniziale tra tasso fisso e variabile si attestava mediamente intorno ai 120 euro mensili, rappresentando un risparmio significativo per le famiglie nelle fasi iniziali del finanziamento.

I principali vantaggi del mutuo a tasso variabile possono essere così sintetizzati:

• Risparmio potenziale in scenari di tassi decrescenti: in periodi caratterizzati da politiche monetarie espansive e riduzioni dei tassi di riferimento, il mutuo a tasso variabile beneficia automaticamente dei miglioramenti delle condizioni di mercato, con una diminuzione delle rate mensili.

• Assenza di penali per estinzione anticipata: la legislazione italiana, attraverso il Decreto Bersani del 2007, ha eliminato le penali per l'estinzione anticipata dei mutui a tasso variabile, offrendo maggiore flessibilità nella gestione del debito.

• Maggiore trasparenza nel meccanismo di calcolo: il collegamento diretto con parametri di mercato pubblicamente accessibili consente al mutuatario di verificare autonomamente la correttezza degli adeguamenti applicati dalla banca.

• Possibilità di sfruttare strategie finanziarie dinamiche: come sottolineato dal professor Andrea Giacobino dell'Università di Roma Tre, "il tasso variabile offre maggiori opportunità di ottimizzazione finanziaria attraverso operazioni di surroga nei momenti favorevoli del ciclo economico o di estinzione parziale nei periodi di liquidità eccedente".

Le ricerche condotte dalla Banca d'Italia hanno evidenziato che, su orizzonti temporali molto lunghi (20-30 anni), i mutui a tasso variabile hanno storicamente comportato un costo complessivo inferiore rispetto a quelli a tasso fisso. Secondo uno studio pubblicato nel Bollettino Economico di Bankitalia nel 2022, analizzando i dati relativi al periodo 1999-2021, il costo cumulativo di un mutuo trentennale a tasso variabile è risultato mediamente inferiore dell'8,3% rispetto all'equivalente a tasso fisso.

Va inoltre considerato che il mutuo a tasso variabile può essere particolarmente vantaggioso in specifiche situazioni personali, come:

1. Acquisti con prospettiva di vendita a medio termine: per chi prevede di mantenere l'immobile per periodi limitati (5-10 anni), il risparmio iniziale offerto dal tasso variabile può compensare eventuali aumenti futuri.

2. Fasi di vita con prospettive di aumento del reddito: professionisti all'inizio della carriera o famiglie con aspettative di miglioramento della propria condizione economica possono beneficiare delle rate inizialmente più contenute.

3. Possibilità di estinzione anticipata: per chi dispone di risparmi o prevede di ricevere somme significative (eredità, liquidazioni, bonus) che potrebbero essere destinate all'estinzione parziale o totale del mutuo.

"Il tasso variabile rappresenta spesso la scelta ottimale per mutuatari con una buona educazione finanziaria e una propensione al monitoraggio attivo del proprio indebitamento," afferma Maria Rossi, consulente finanziaria indipendente e autrice del libro "Mutui e scelte consapevoli" (Il Sole 24 Ore Editore, 2021).

Confronto storico con il tasso fisso

Un'analisi dettagliata dell'andamento storico delle due principali tipologie di mutuo risulta fondamentale per comprendere pienamente i potenziali vantaggi del tasso variabile in una prospettiva di lungo periodo. Il confronto tra l'evoluzione del costo complessivo dei mutui a tasso variabile e fisso fornisce indicazioni preziose, pur considerando che i risultati storici non costituiscono una garanzia per l'andamento futuro.

Gli studi condotti dall'Associazione Bancaria Italiana (ABI) hanno evidenziato pattern significativi nell'andamento comparato delle due tipologie di finanziamento. Analizzando il costo totale dei mutui erogati negli ultimi due decenni, emerge una tendenza generale che vede il tasso variabile risultare più conveniente in termini di esborso complessivo, seppur con importanti eccezioni legate a specifiche fasi del ciclo economico.

Secondo una ricerca della CRIF pubblicata nell'Osservatorio sul Credito al Dettaglio 2023, considerando i mutui ventennali erogati nel periodo 2000-2020:

• I mutui a tasso variabile hanno comportato un risparmio medio del 12,7% rispetto a quelli a tasso fisso per i contratti stipulati tra il 2000 e il 2008
• I mutui a tasso fisso sono risultati più convenienti del 5,3% per quelli sottoscritti nel periodo 2008-2012 (fase acuta della crisi finanziaria)
• I mutui a tasso variabile hanno nuovamente mostrato un vantaggio medio del 9,5% per i contratti stipulati nel periodo 2013-2020

Il professor Luigi Guiso, economista di fama internazionale, in uno studio pubblicato sulla rivista "Economic Policy", ha analizzato i dati relativi al mercato italiano dei mutui immobiliari, concludendo che "su orizzonti temporali superiori ai 15 anni, il tasso variabile ha storicamente rappresentato l'opzione più conveniente in circa il 70% dei periodi analizzati".

Questo vantaggio storico del tasso variabile è principalmente attribuibile a due fattori:

1. Il premio per il rischio incorporato nel tasso fisso: gli istituti di credito applicano un margine aggiuntivo sui mutui a tasso fisso per proteggersi dal rischio di rialzo dei tassi di mercato, margine che rappresenta un costo certo e immediato per il mutuatario.

2. La tendenza di lungo periodo dei tassi di riferimento: nonostante fasi di rialzo anche significative, i tassi di interesse nell'Eurozona hanno mostrato un trend complessivamente discendente nell'ultimo ventennio, favorendo i sottoscrittori di mutui variabili.

Un caso particolarmente emblematico riguarda i mutui erogati tra il 2005 e il 2007, immediatamente prima della crisi finanziaria. Chi ha optato per un mutuo a tasso fisso ha inizialmente sostenuto rate più elevate rispetto a chi ha scelto il variabile, ma si è poi trovato protetto dai significativi rialzi del 2008. Tuttavia, nel lungo periodo, i mutuatari con tasso variabile hanno beneficiato della prolungata fase di tassi bassi o addirittura negativi iniziata nel 2015 e proseguita fino al 2022, recuperando ampiamente lo svantaggio temporaneo.

Secondo i dati pubblicati da MutuiOnline nel report annuale 2022, un mutuo ventennale da 200.000 euro a tasso variabile sottoscritto nel 2002 ha comportato, a fine periodo, un esborso complessivo inferiore di circa 18.500 euro rispetto all'equivalente a tasso fisso, nonostante abbia attraversato fasi di significativo rialzo dei tassi.

È importante sottolineare che l'attuale fase di rialzo dei tassi iniziata nel 2022 rappresenta una discontinuità rispetto al trend precedente, rendendo temporaneamente più conveniente il tasso fisso per le nuove erogazioni. Tuttavia, in una prospettiva di lungo periodo, numerosi analisti ritengono probabile un ritorno a condizioni più favorevoli per il tasso variabile una volta superata l'attuale fase di politiche monetarie restrittive.

Come evidenziato dal Dottor Marco Pagano, economista presso l'Università Federico II di Napoli: "L'analisi storica suggerisce che, su orizzonti temporali lunghi, la scelta del tasso variabile tende a premiare il mutuatario disposto ad accettare una maggiore volatilità delle rate nel breve periodo in cambio di un probabile risparmio complessivo nel lungo periodo".

Rischi e svantaggi del mutuo a tasso variabile

Nonostante i potenziali vantaggi illustrati nelle sezioni precedenti, il mutuo a tasso variabile presenta una serie di rischi e criticità che devono essere attentamente valutati prima di optare per questa tipologia di finanziamento. La natura stessa del tasso variabile, basata sull'adeguamento periodico alle condizioni di mercato, introduce elementi di incertezza che possono avere impatti significativi sulla sostenibilità del debito nel medio-lungo periodo.

Il principale elemento di criticità è rappresentato dall'imprevedibilità dell'andamento futuro dei tassi di interesse. L'impossibilità di conoscere con certezza l'ammontare delle rate future rende difficile una pianificazione finanziaria di lungo termine, esponendo il mutuatario al rischio di incrementi anche significativi dell'impegno economico mensile. Questo aspetto risulta particolarmente rilevante per le famiglie con redditi fissi o limitati margini di manovra nel proprio bilancio familiare.

Secondo un'analisi condotta dall'Ufficio Studi della FABI (Federazione Autonoma Bancari Italiani), un rialzo dell'Euribor a 3 mesi di 100 punti base determina, su un mutuo ventennale di 200.000 euro, un incremento della rata mensile che può oscillare tra i 60 e i 90 euro, in funzione dello spread applicato e della durata residua del finanziamento.

I principali rischi associati al mutuo a tasso variabile includono:

• Stress finanziario in caso di rialzi significativi: periodi prolungati di politiche monetarie restrittive possono determinare aumenti sostanziali delle rate, come dimostrato dalla fase attuale in cui molti mutuatari hanno visto incrementare il proprio esborso mensile fino al 35-40% rispetto alle condizioni iniziali.

• Difficile prevedibilità del costo complessivo: a differenza del tasso fisso, dove l'ammontare totale degli interessi è noto fin dall'inizio, il tasso variabile non consente di determinare con precisione il costo totale del finanziamento.

• Potenziale superamento delle soglie di sostenibilità: come evidenziato da uno studio della Banca d'Italia pubblicato nel 2023, circa il 12% delle famiglie italiane con mutui a tasso variabile ha visto superare la soglia critica del 30% nel rapporto rata/reddito a seguito dei recenti rialzi dei tassi.

• Inadeguatezza per specifici profili di rischio: secondo il professor Carlo Alberto Carnevale Maffè della SDA Bocconi, "il tasso variabile risulta particolarmente inadatto per famiglie monoreddito, lavoratori con contratti precari o soggetti prossimi alla pensione, per i quali l'elasticità delle entrate rispetto a potenziali aumenti della rata è estremamente limitata".

La recente fase di rialzo dei tassi avviata dalla BCE nel 2022 ha evidenziato in modo tangibile i rischi associati al tasso variabile. Secondo i dati pubblicati dall'Osservatorio Nazionale Federconsumatori, tra luglio 2022 e dicembre 2023, la rata media di un mutuo variabile ventennale da 150.000 euro è aumentata di circa 270 euro mensili, con un incremento percentuale superiore al 38%.

Un elemento di criticità spesso sottovalutato riguarda l'impatto psicologico dell'incertezza legata alle oscillazioni della rata. Come sottolineato dalla Dottoressa Laura Bianchi, psicologa economica presso l'Università di Padova, "lo stress finanziario derivante dall'imprevedibilità degli esborsi futuri può avere ripercussioni significative sul benessere psicologico dei mutuatari, generando ansia e influenzando negativamente le scelte di consumo e investimento".

Le statistiche dell'Associazione Bancaria Italiana (ABI) mostrano che, nelle fasi di rialzo significativo dei tassi, aumenta considerevolmente il numero di richieste di sospensione o rinegoziazione dei mutui. Nel solo 2023, le domande di conversione da tasso variabile a fisso sono aumentate del 215% rispetto all'anno precedente, evidenziando il disagio di molti mutuatari di fronte all'incremento delle rate.

Va inoltre considerato che, in periodi di tensione sui mercati finanziari, il tasso variabile può mostrare oscillazioni particolarmente ampie e repentine. Durante la crisi finanziaria del 2008, l'Euribor a 3 mesi ha registrato variazioni di oltre 100 punti base in periodi di poche settimane, determinando impatti significativi e improvvisi sulle rate dei mutui indicizzati a tale parametro.

Come evidenziato dall'economista Marco Onado in un intervento sulla rivista economica "Il Mulino", "la scelta del tasso variabile presuppone non solo una capacità di assorbire incrementi anche significativi della rata, ma anche una competenza finanziaria sufficiente per monitorare attivamente l'andamento dei mercati e valutare tempestivamente eventuali strategie correttive, come la surroga o la rinegoziazione".

Impatto dell'inflazione e delle politiche monetarie

Le dinamiche inflazionistiche e le conseguenti politiche monetarie adottate dalle banche centrali rappresentano fattori determinanti nell'andamento dei tassi di interesse e, di conseguenza, nelle condizioni di convenienza dei mutui a tasso variabile. Un'analisi approfondita di queste correlazioni risulta essenziale per comprendere i potenziali scenari futuri e valutare correttamente i rischi associati a questa tipologia di finanziamento.

L'inflazione, definita come l'aumento generalizzato e prolungato dei prezzi di beni e servizi, costituisce uno dei principali indicatori monitorati dalle banche centrali per le proprie decisioni di politica monetaria. In contesti di pressioni inflazionistiche significative, come quello attuale, le autorità monetarie tendono ad aumentare i tassi di riferimento per raffreddare l'economia e contenere la crescita dei prezzi, con ripercussioni dirette sui parametri a cui sono agganciati i mutui a tasso variabile.

Secondo le analisi della Banca Centrale Europea, esiste una correlazione statistica significativa tra le variazioni dell'indice armonizzato dei prezzi al consumo (HICP) e i successivi interventi sui tassi di riferimento, con un lag temporale medio di 3-6 mesi. Questo meccanismo di trasmissione della politica monetaria impatta direttamente sui mutui a tasso variabile attraverso l'adeguamento dei parametri di mercato come l'Euribor.

La fase attuale, caratterizzata da pressioni inflazionistiche particolarmente intense, ha determinato una serie di interventi restrittivi da parte della BCE. Come evidenziato dai dati ufficiali:

• Tra luglio 2022 e settembre 2023, la BCE ha aumentato il tasso sulle operazioni di rifinanziamento principali di 450 punti base (da 0% a 4,50%)
• Nello stesso periodo, l'Euribor a 3 mesi è passato da valori negativi (-0,2%) a superare il 3,9%
• L'inflazione nell'Eurozona ha raggiunto picchi superiori al 10% nel 2022, per poi mostrare segnali di rallentamento nel corso del 2023

Il professor Francesco Giavazzi, economista di fama internazionale, ha sottolineato in un recente articolo sul Corriere della Sera che "l'attuale fase di restrizione monetaria potrebbe protrarsi più a lungo di quanto inizialmente previsto, con tassi che potrebbero rimanere su livelli elevati anche dopo che l'inflazione sarà tornata in prossimità dell'obiettivo del 2%".

L'impatto di queste dinamiche sui mutui a tasso variabile risulta particolarmente significativo. Secondo le elaborazioni dell'Ufficio Studi di MutuiOnline:

1. La rata mensile di un mutuo ventennale da 200.000 euro a tasso variabile è aumentata in media di circa 350 euro tra giugno 2022 e dicembre 2023
2. L'incidenza degli interessi sul costo totale del finanziamento è cresciuta dal 15% a oltre il 35% nello stesso periodo
3. La sostenibilità finanziaria, misurata come rapporto rata/reddito, è peggiorata in modo significativo per oltre il 40% dei mutuatari

Un aspetto particolarmente rilevante riguarda la possibile asimmetria nelle politiche monetarie. Come evidenziato dalla Dottoressa Elena Carletti, docente di Economia presso l'Università Bocconi, "storicamente, le banche centrali tendono ad aumentare i tassi di interesse in modo più rapido e deciso in risposta a pressioni inflazionistiche, mentre adottano approcci più graduali e cauti nelle fasi di allentamento monetario".

Questa asimmetria può tradursi in periodi prolungati di tassi elevati che penalizzano i mutui a tasso variabile anche dopo il rientro delle tensioni inflazionistiche. Le previsioni elaborate da Prometeia nell'Outlook 2024 indicano che, pur in presenza di un'inflazione in progressiva discesa verso l'obiettivo del 2%, i tassi di riferimento potrebbero rimanere su livelli significativamente più elevati rispetto al decennio precedente almeno fino al 2026.

Un ulteriore elemento di complessità è rappresentato dalla crescente interdipendenza dei mercati finanziari globali. Le decisioni di politica monetaria della Federal Reserve americana, ad esempio, esercitano un'influenza significativa anche sui tassi europei, introducendo un ulteriore fattore di incertezza nell'andamento futuro dei parametri di riferimento per i mutui variabili.

Il caso della crisi energetica del 2022, scatenata dal conflitto russo-ucraino, esemplifica chiaramente come fattori esogeni possano influenzare rapidamente il quadro inflazionistico e, di conseguenza, le politiche monetarie. In meno di 12 mesi, lo scenario è passato da tassi negativi a livelli paragonabili a quelli pre-crisi finanziaria del 2008, con impatti rilevanti sui costi di finanziamento.

"L'attuale contesto geopolitico ed economico", afferma il professor Alberto Bisin dell'Università di New York, "è caratterizzato da un grado di incertezza particolarmente elevato, rendendo ancora più complessa la previsione dell'andamento futuro dei tassi di interesse e, di conseguenza, la valutazione della convenienza relativa tra tasso fisso e variabile in una prospettiva di medio-lungo periodo".

Strategie per mitigare il rischio del tasso variabile

Di fronte alle incertezze legate all'andamento futuro dei tassi di interesse, i mutuatari che optano per un finanziamento a tasso variabile possono implementare diverse strategie per gestire e contenere i rischi associati alla volatilità delle rate. Un approccio proattivo alla gestione del proprio mutuo può contribuire significativamente a mitigare gli effetti negativi di eventuali rialzi dei tassi e a massimizzare i vantaggi di questa tipologia di finanziamento.

La pianificazione finanziaria rappresenta il primo e fondamentale strumento di protezione. Creare un adeguato "cuscinetto di sicurezza" sotto forma di risparmio dedicato consente di affrontare con maggiore serenità eventuali fasi di incremento delle rate, evitando situazioni di stress finanziario. Gli esperti di pianificazione finanziaria raccomandano generalmente di accantonare un importo pari ad almeno 6-12 mensilità del differenziale potenziale tra la rata iniziale e quella che si potrebbe verificare in uno scenario di stress.

Secondo un'indagine condotta dall'Osservatorio sui mutui italiani nel 2023, solo il 35% dei mutuatari con tasso variabile adotta misure di protezione finanziaria, mentre la maggioranza si espone completamente alle oscillazioni del mercato senza adeguate contromisure.

Le principali strategie per mitigare il rischio del tasso variabile includono:

• Opzione di "cap" sul tasso: alcune banche offrono mutui a tasso variabile con un limite massimo (cap) oltre il quale il tasso non può salire, indipendentemente dall'andamento dei parametri di mercato. Questa opzione, seppur a fronte di uno spread iniziale leggermente più elevato, garantisce una protezione significativa contro scenari estremi di rialzo dei tassi.

• Accantonamento sistematico nelle fasi favorevoli: nei periodi di tassi particolarmente bassi, è consigliabile destinare parte del risparmio ottenuto rispetto a un equivalente mutuo a tasso fisso alla creazione di un fondo di riserva dedicato, che potrà essere utilizzato per compensare eventuali aumenti futuri della rata.

• Monitoraggio attivo delle condizioni di mercato: seguire con regolarità l'andamento dei parametri di riferimento e le previsioni degli analisti consente di anticipare potenziali variazioni significative e valutare tempestivamente eventuali azioni correttive, come la surroga o la rinegoziazione.

• Estinzioni parziali strategiche: nei momenti di disponibilità di liquidità aggiuntiva (bonus, tredicesime, Investimenti giunti a scadenza), può risultare vantaggioso effettuare estinzioni parziali del mutuo, riducendo così l'esposizione complessiva e, di conseguenza, l'impatto di eventuali rialzi futuri dei tassi.

Come sottolineato dal professor Cesare Vento dell'Università di Bologna, "l'efficacia delle strategie di mitigazione del rischio dipende in larga misura dalla disciplina finanziaria del mutuatario e dalla sua capacità di mantenere un approccio proattivo nella gestione del proprio indebitamento anche nei periodi di apparente stabilità dei tassi".

Un'opzione particolarmente interessante è rappresentata dai mutui a tasso misto, che consentono di passare dal variabile al fisso (o viceversa) in determinati momenti predefiniti nel contratto. Secondo i dati di MutuiOnline, nel 2023 questa tipologia ha rappresentato circa il 7% delle nuove erogazioni, evidenziando un crescente interesse verso soluzioni che combinano flessibilità e protezione.

La pianificazione delle strategie di mitigazione dovrebbe idealmente iniziare già prima della sottoscrizione del mutuo, attraverso:

1. Analisi approfondita della propria capacità di sostenere aumenti della rata: è fondamentale valutare con realismo il proprio margine di manovra finanziario, considerando scenari di stress con aumenti significativi dei tassi.

2. Simulazione di diversi scenari di evoluzione dei tassi: molti istituti bancari e siti specializzati offrono strumenti che consentono di visualizzare l'impatto di diversi scenari di andamento dei tassi sulla rata del mutuo.

3. Valutazione delle clausole contrattuali relative alla conversione: in fase di stipula, è importante negoziare condizioni favorevoli per un'eventuale conversione a tasso fisso, che potrebbe rivelarsi necessaria in scenari di continuo rialzo dei tassi.

Secondo uno studio della Banca d'Italia pubblicato nel 2023, le famiglie che hanno adottato strategie proattive di gestione del rischio di tasso hanno mostrato una resilienza significativamente maggiore di fronte ai recenti aumenti delle rate, con un'incidenza di situazioni di stress finanziario inferiore del 37% rispetto a quelle che non hanno implementato misure protettive.

Il Dottor Giacomo Neri, analista finanziario specializzato nel mercato dei mutui, suggerisce che "in un contesto di incertezza come quello attuale, la migliore strategia per chi opta per un mutuo a tasso variabile consiste nel combinare diverse misure protettive, creando un sistema di difesa multilivello che possa adattarsi a diversi scenari di evoluzione dei tassi".

A chi è adatto il mutuo a tasso variabile

La scelta tra le diverse tipologie di mutuo dovrebbe basarsi su un'attenta valutazione del proprio profilo personale, finanziario e delle specifiche esigenze di finanziamento. Il mutuo a tasso variabile, con le sue caratteristiche di maggiore flessibilità ma anche di incertezza prospettica, risulta particolarmente indicato per determinate categorie di mutuatari e meno adatto ad altre.

L'idoneità di questa soluzione di finanziamento dipende da una combinazione di fattori oggettivi e soggettivi che devono essere considerati in modo integrato. La capacità di sostenere eventuali incrementi della rata, la propensione al rischio e l'orizzonte temporale dell'investimento immobiliare rappresentano elementi chiave da analizzare prima di orientarsi verso un mutuo a tasso variabile.

Secondo un'analisi condotta dall'Osservatorio Nazionale sul Credito alle Famiglie nel 2023, il profilo ideale del mutuatario a tasso variabile presenta le seguenti caratteristiche:

• Solidità e flessibilità finanziaria: dispone di un reddito stabile con prospettive di crescita e di una capacità di risparmio che consente di creare un adeguato cuscinetto di sicurezza per affrontare eventuali aumenti delle rate.

• Propensione al rischio medio-alta: è disposto ad accettare l'incertezza sugli esborsi futuri in cambio di condizioni iniziali più favorevoli e della possibilità di beneficiare di eventuali riduzioni dei tassi di mercato.

• Competenza finanziaria: possiede conoscenze sufficienti per monitorare l'andamento dei mercati finanziari e valutare tempestivamente eventuali strategie correttive, come la surroga o la rinegoziazione.

• Prospettiva di medio termine sull'immobile: prevede di mantenere l'immobile per un periodo limitato (5-10 anni) o comunque inferiore alla durata complessiva del mutuo, potendo così beneficiare del vantaggio iniziale offerto dal tasso variabile.

Il professor Massimo Caratelli dell'Università Roma Tre, esperto di economia degli intermediari finanziari, evidenzia che "il mutuo a tasso variabile rappresenta spesso la scelta ottimale per giovani professionisti con prospettive di carriera in crescita, che possono assorbire più facilmente eventuali aumenti futuri delle rate grazie all'incremento atteso del proprio reddito".

Le categorie di mutuatari per cui il tasso variabile risulta particolarmente indicato includono:

1. Giovani professionisti in carriere dinamiche: possono beneficiare delle rate inizialmente più contenute nelle prime fasi della vita lavorativa, quando il reddito è generalmente più basso, contando su incrementi futuri che compenseranno eventuali aumenti delle rate.

2. Investitori immobiliari: per chi acquista immobili a scopo di investimento, il tasso variabile può offrire vantaggi significativi, soprattutto se combinato con strategie fiscali e finanziarie adeguate.

3. Mutuatari con prospettiva di estinzione anticipata: chi prevede di ricevere somme significative (eredità, liquidazioni, investimenti in scadenza) durante il periodo di ammortamento può beneficiare delle condizioni iniziali più favorevoli del tasso variabile.

4. Acquirenti in periodi di tassi elevati: in fasi di picco del ciclo dei tassi, optare per un variabile può rappresentare una scelta strategica nell'attesa di un'inversione di tendenza, che storicamente si è sempre verificata nei cicli economici.

Al contrario, il tasso variabile risulta generalmente meno adatto per:

• Famiglie monoreddito con budget limitato: la capacità di assorbire aumenti significativi della rata è ridotta, rendendo preferibile la certezza offerta dal tasso fisso.

• Persone prossime alla pensione: la prospettiva di una riduzione del reddito al termine della vita lavorativa rende rischioso l'incremento potenziale delle rate in futuro.

• Mutuatari con bassa tolleranza all'incertezza: l'aspetto psicologico della variabilità può generare stress significativo in persone con bassa propensione al rischio, compromettendo la serenità dell'investimento immobiliare.

Secondo un'indagine condotta da Facile.it nel 2023 su un campione di 1.500 mutuatari italiani, il 67% di coloro che hanno optato per un mutuo a tasso variabile ha dichiarato di averlo fatto principalmente per le condizioni economiche iniziali più vantaggiose, mentre solo il 32% ha basato la propria scelta su un'analisi approfondita del proprio profilo finanziario e delle prospettive future.

"Questa discrepanza", afferma il Dottor Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline, "evidenzia come molti mutuatari tendano a sottovalutare l'importanza di un'autovalutazione realistica della propria situazione finanziaria e delle prospettive future, concentrandosi eccessivamente sul vantaggio economico immediato offerto dal tasso variabile".

La Dottoressa Paola Mucciarelli, consulente finanziaria indipendente, suggerisce che "la scelta ottimale tra tasso fisso e variabile dovrebbe basarsi su una valutazione integrata che consideri non solo la convenienza economica immediata, ma anche la compatibilità con i propri obiettivi di vita, la propria situazione lavorativa e familiare, e la propria attitudine psicologica nei confronti dell'incertezza finanziaria".

Bibliografia

• Prandini, M. (2023). Guida ai mutui immobiliari: strategie e strumenti per la scelta consapevole. Franco Angeli Editore.

• Caratelli, M. & Ricci, O. (2022). Economia degli intermediari finanziari: focus sul credito immobiliare. Il Mulino, Bologna.

• Bartoloni, G. & Ferrero, L. (2023). Tassi di interesse e mercato immobiliare: correlazioni e prospettive. Egea Editore, Milano.

• Di Lorenzo, A. (2021). Mutui a tasso fisso e variabile: analisi comparata e strategie decisionali. Giuffrè Editore.

• Rossi, M. (2021). Mutui e scelte consapevoli: guida alla pianificazione finanziaria familiare. Il Sole 24 Ore Editore.

• Banca d'Italia (2023). Rapporto sulla stabilità finanziaria delle famiglie italiane. Pubblicazioni istituzionali, Roma.

• Associazione Bancaria Italiana (2022). Evoluzione del mercato dei mutui immobiliari in Italia: analisi e tendenze. Bancaria Editrice.

• Osservatorio sul Credito al Dettaglio (2023). Rapporto annuale sul mercato del credito alle famiglie. Assofin-CRIF-Prometeia.

FAQ

Cosa succede al mutuo a tasso variabile se l'Euribor diventa negativo?

In caso di Euribor negativo, il meccanismo di calcolo del tasso di interesse applicato al mutuo variabile segue regole specifiche che possono variare in base al contratto stipulato con la banca. Generalmente, il tasso applicato al mutuo è dato dalla somma del parametro di riferimento (Euribor) e dello spread bancario.

Quando l'Euribor assume valori negativi, come è accaduto nel periodo 2015-2021, si possono verificare diverse situazioni:

• In alcuni contratti, è prevista una "clausola di non negatività" (floor clause) che impedisce al tasso complessivo di scendere sotto un certo valore, solitamente lo spread.

• In assenza di tale clausola, il valore negativo dell'Euribor viene effettivamente sottratto dallo spread, riducendo il tasso complessivo applicato al mutuo.

La sentenza della Corte di Giustizia Europea del 2018 ha stabilito che le clausole floor sono legittime solo se chiaramente indicate nel contratto e adeguatamente spiegate al cliente durante la fase precontrattuale. In caso contrario, il mutuatario può beneficiare pienamente dell'Euribor negativo.

Secondo i dati della Banca d'Italia, durante il periodo di Euribor negativo, i mutuatari con contratti privi di clausole floor hanno potuto beneficiare di riduzioni del tasso effettivo fino a 0,60 punti percentuali rispetto al solo spread contrattuale, con un risparmio significativo sulla rata mensile.

Come posso passare da tasso variabile a fisso in un mutuo già in corso?

Il passaggio da tasso variabile a fisso in un mutuo già in essere può avvenire attraverso diverse modalità, ciascuna con vantaggi, svantaggi e requisiti specifici. Le principali opzioni disponibili sono:

1. Surroga del mutuo: consiste nel trasferire il mutuo presso un altro istituto bancario, mantenendo l'ipoteca originaria ma modificando le condizioni contrattuali, inclusa la tipologia di tasso. La surroga è completamente gratuita per il cliente (le spese sono a carico della nuova banca) e non richiede il consenso della banca originaria. Questa soluzione è particolarmente vantaggiosa quando si desidera modificare anche altre condizioni del mutuo oltre al tipo di tasso.

2. Rinegoziazione con la banca attuale: prevede una revisione del contratto in essere con lo stesso istituto di credito. La sua fattibilità dipende dalla disponibilità della banca e può comportare costi amministrativi. Il vantaggio principale è la maggiore semplicità procedurale rispetto alla surroga.

3. Utilizzo della legge Bersani bis (D.L. 7/2007): per i mutui stipulati per l'acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale, questa normativa prevede la possibilità di rinegoziare le condizioni contrattuali senza spese aggiuntive.

4. Esercizio dell'opzione "cap & floor": alcuni mutui a tasso variabile prevedono contrattualmente la possibilità di passare al tasso fisso in determinati momenti del piano di ammortamento, esercitando un'opzione prevista dal contratto originario.

Secondo le statistiche pubblicate da MutuiOnline, nel 2023 il 72% dei passaggi da tasso variabile a fisso è avvenuto tramite surroga, il 18% tramite rinegoziazione e il restante 10% attraverso altre modalità. L'iter procedurale varia in funzione della soluzione scelta, ma generalmente richiede un'analisi della situazione attuale del mutuo, la verifica dei requisiti necessari (come l'assenza di rate insolute) e la presentazione di una richiesta formale corredata dalla documentazione reddituale aggiornata.

Quali sono le previsioni sui tassi di interesse per i prossimi anni?

Le previsioni sui tassi di interesse rappresentano un elemento cruciale per chi sta valutando la sottoscrizione di un mutuo a tasso variabile o sta considerando la conversione di un finanziamento esistente. Sebbene nessuna previsione possa offrire certezze assolute, le analisi degli esperti e degli istituti di ricerca forniscono indicazioni utili sulle possibili tendenze future.

Secondo le proiezioni elaborate da Prometeia nell'Outlook Economico 2024-2026, dopo la fase di restrizione monetaria iniziata nel 2022, si prevede un graduale allentamento delle politiche della Banca Centrale Europea a partire dalla seconda metà del 2024. In particolare:

• Il tasso di rifinanziamento principale della BCE dovrebbe scendere gradualmente dal 4,50% attuale a circa 3,75% entro fine 2024, per poi proseguire verso il 3,00% entro il 2026.

• L'Euribor a 3 mesi, principale parametro di riferimento per i mutui variabili, dovrebbe seguire un andamento simile, passando dall'attuale 3,90% a circa 3,15% entro fine 2024 e stabilizzandosi intorno al 2,50% nel medio periodo.

Queste previsioni si basano sull'aspettativa di un progressivo rientro delle pressioni inflazionistiche verso l'obiettivo del 2% fissato dalla BCE, pur in presenza di un'inflazione strutturalmente più elevata rispetto al decennio pre-pandemia.

È importante sottolineare, come evidenziato dal professor Marco Liera, analista finanziario indipendente, che "le previsioni sui tassi sono soggette a un elevato grado di incertezza, particolarmente in un contesto geopolitico ed economico volatile come quello attuale, caratterizzato da tensioni geopolitiche persistenti, sfide energetiche e potenziali nuovi shock inflazionistici".

Le ricerche condotte da Fitch Ratings indicano che, anche in uno scenario di progressiva normalizzazione della politica monetaria, è improbabile un ritorno ai tassi ultra-bassi o negativi che hanno caratterizzato il periodo 2015-2021. Questa "nuova normalità" dei tassi di interesse riflette cambiamenti strutturali nell'economia globale, inclusi i processi di de-globalizzazione, la transizione energetica e le politiche fiscali espansive adottate da molti paesi.

I principali fattori che potrebbero influenzare l'andamento futuro dei tassi includono:

• L'evoluzione del quadro inflazionistico nell'Eurozona
• Le politiche monetarie della Federal Reserve americana e il loro impatto sui mercati globali
• Potenziali nuovi shock energetici o geopolitici
• L'andamento della crescita economica nell'area euro

Considerato il livello di incertezza, gli analisti consigliano un approccio prudente nella valutazione delle implicazioni delle previsioni sui tassi per le scelte di finanziamento a lungo termine come i mutui immobiliari.

Quanto incide lo spread bancario sul costo effettivo di un mutuo a tasso variabile?

Lo spread bancario rappresenta una componente fondamentale del costo complessivo di un mutuo a tasso variabile, incidendo in modo significativo sull'onerosità del finanziamento nel medio-lungo periodo. Questo elemento, che costituisce il margine di guadagno dell'istituto di credito, viene sommato al parametro di riferimento (generalmente l'Euribor) per determinare il tasso effettivamente applicato al mutuo.

L'impatto dello spread può essere quantificato attraverso diverse prospettive di analisi. Dal punto di vista del costo mensile, su un mutuo di importo medio (200.000 euro) con durata trentennale, ogni 0,10% di spread aggiuntivo comporta un incremento della rata di circa 11-13 euro. Questa apparentemente modesta differenza, proiettata sull'intera durata del finanziamento, può tradursi in un esborso aggiuntivo di diverse migliaia di euro.

Secondo le rilevazioni dell'Osservatorio MutuiOnline, nel 2023 lo spread medio applicato dalle banche italiane sui mutui a tasso variabile si è attestato intorno all'1,8%, con variazioni significative tra i diversi istituti (da un minimo di 1,1% a oltre 2,5%). Questa differenza può determinare, su un mutuo trentennale di 200.000 euro, una disparità di costo totale che può superare i 30.000 euro nell'arco dell'intero periodo di ammortamento.

Un aspetto rilevante riguarda la correlazione inversa che spesso si osserva tra spread e parametri di riferimento. In periodi di tassi Euribor particolarmente bassi o negativi, come nel quinquennio 2016-2021, le banche hanno tendenzialmente aumentato gli spread per compensare la riduzione dei margini. Al contrario, nelle fasi di rialzo dell'Euribor, come quella attuale, si assiste a una maggiore competizione sul fronte degli spread, con offerte più vantaggiose per i clienti.

Le determinanti principali del livello di spread applicato includono:

• Merito creditizio del richiedente: profili con elevato rating interno ottengono generalmente spread più contenuti
• Rapporto tra importo finanziato e valore dell'immobile (LTV): percentuali più basse si traducono in spread inferiori
• Durata del mutuo: finanziamenti a più breve termine beneficiano solitamente di spread più vantaggiosi
• Presenza di garanzie accessorie: fideiussioni o polizze assicurative possono contribuire a ridurre lo spread applicato

È importante sottolineare che lo spread, a differenza del parametro di riferimento, rimane fisso per tutta la durata del mutuo, salvo rinegoziazioni o surroghe. Pertanto, in una prospettiva di lungo periodo, uno spread competitivo può rivelarsi determinante per il costo complessivo del finanziamento, soprattutto in scenari di progressivo rialzo dei tassi di mercato.

Come evidenziato dal Dottor Stefano Rossini, Amministratore di MutuiSupermarket, "lo spread rappresenta l'elemento su cui si gioca la vera competizione tra gli istituti bancari, soprattutto nelle fasi di tassi crescenti come quella attuale, e costituisce la variabile principale su cui il consumatore può e deve negoziare al momento della scelta del mutuo".

Come si calcola esattamente l'importo della rata di un mutuo a tasso variabile?

Il calcolo della rata di un mutuo a tasso variabile segue principi matematici precisi che tengono conto di diversi fattori: il capitale residuo, il tasso di interesse applicato, la durata residua del finanziamento e la periodicità delle rate. A differenza del mutuo a tasso fisso, in cui l'importo della rata rimane costante per l'intera durata del piano di ammortamento, nel variabile questo valore si modifica in funzione delle oscillazioni del parametro di riferimento.

La formula matematica utilizzata per il calcolo della rata in un piano di ammortamento alla francese (il più diffuso in Italia) è la seguente:

R = C × i × (1 + i)^n / [(1 + i)^n - 1]

Dove: R = importo della rata C = capitale residuo i = tasso di interesse periodico (tasso annuo diviso per la frequenza delle rate) n = numero di rate rimanenti

Per comprendere l'applicazione pratica di questa formula, consideriamo un esempio concreto. Su un mutuo con capitale residuo di 150.000 euro, durata residua di 20 anni (240 rate mensili) e tasso di interesse del 3,50% annuo:

1. Calcoliamo il tasso periodico mensile: 3,50% ÷ 12 = 0,292%
2. Applichiamo la formula: 150.000 × 0,00292 × (1 + 0,00292)^240 / [(1 + 0,00292)^240 - 1]
3. Il risultato è una rata mensile di circa 868 euro

In caso di variazione del tasso di riferimento, la banca ricalcola l'importo della rata utilizzando la stessa formula, ma aggiornando il valore del tasso di interesse periodico. Ad esempio, se l'Euribor aumentasse di 0,50 punti percentuali, portando il tasso complessivo al 4,00%:

1. Nuovo tasso periodico mensile: 4,00% ÷ 12 = 0,333%
2. Nuova rata: 150.000 × 0,00333 × (1 + 0,00333)^240 / [(1 + 0,00333)^240 - 1]
3. Il risultato sarebbe una rata di circa 909 euro, con un incremento di 41 euro

Gli istituti bancari adottano due principali modalità di adeguamento delle rate in risposta alle variazioni dei tassi:

1. Rata variabile e durata costante: l'importo della rata si adegua alle oscillazioni del tasso, mentre la scadenza del mutuo rimane invariata. Questa è la modalità più diffusa.

2. Rata costante e durata variabile: l'importo della rata rimane fisso, mentre si allunga o si accorcia la durata complessiva del mutuo in funzione dell'andamento dei tassi. Questa opzione è meno comune e spesso soggetta a limiti massimi di estensione della durata.

È importante notare che le banche utilizzano sistemi informatici che automatizzano questi calcoli, considerando anche fattori aggiuntivi come eventuali arrotondamenti previsti dal contratto o specifiche clausole di calcolo degli interessi.

Gli esperti consigliano ai mutuatari di verificare periodicamente la correttezza degli adeguamenti applicati dalla banca, confrontando il tasso effettivamente applicato con il valore del parametro di riferimento pubblicato ufficialmente, maggiorato dello spread contrattuale. Esistono diversi strumenti online e applicazioni che consentono di effettuare questa verifica in modo semplice e rapido.

La Dottoressa Cristina Rovelli, consulente finanziaria indipendente, sottolinea che "comprendere il meccanismo di calcolo della rata è fondamentale non solo per verificare la correttezza degli adeguamenti, ma anche per simulare l'impatto di potenziali scenari futuri di andamento dei tassi sul proprio budget familiare, adottando così un approccio proattivo alla gestione del proprio finanziamento".