Innanzitutto, il mutuo per la ristrutturazione può essere acceso solamente per l'acquisto o il rifacimento della prima casa di proprietà. In sostanza, si tratta di un finanziamento erogato dalla banca prescelta - questa forma di contratto è disponibile presso la quasi totalità dei gruppi bancari presenti in Italia - disponibile in diverse tipologie a seconda dello stato di fatto dell'immobile, dell'importo necessario e delle caratteristiche reddituali della persona interessata.
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- Quale tasso scegliere?
- Moratoria e sospensione rate del mutuo: dodici mesi di respiro per chi è in difficoltà
Il mutuo per ristrutturazione può arrivare a coprire fino all'80% del valore totale dell'immobile, in relazione però al valore assunto dallo stesso una volta che i lavori sono stati conclusi in perfetta regola d'arte. A differenza del prestito personale, il mutuo per ristrutturazione viene concesso solamente per l'esecuzione di opere edilizie e per questo motivo le somme ottenute sotto forma di bonifico bancario sono vincolate alle spese da effettuare.
Inoltre, non è possibile apportare all'edificio sostanziali modifiche rispetto all'aspetto di partenza e ogni eventuale variazione sopravvenuta al progetto originariamente presentato deve essere valutata nuovamente dalla banca tramite la presentazione di nuova documentazione asseverata da parte dei tecnici.
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Le tipologie di mutuo che è possibile richiedere
Come ogni altro mutuo, questo viene restituito sotto forma di rate. A rendere sostanzialmente diverso rispetto alle altre tipologie il mutuo per ristrutturazioni, però, intervengono anche altri particolari. Nello specifico, questa tipologia di prestito può essere concessa per tre differenti eventualità che riguardano in sostanza il tipo di lavori da realizzare per aumentare il valore dell'immobile oggetto di finanziamento.
In base al mutuo richiesto variano sia l'importo finanziabile che i documenti e i requisiti da presentare alla banca affinché questa possa operare i controlli di routine necessari a garantire l'erogazione del denaro.
Prima di tutto, il mutuo per ristrutturazione può essere richiesto per la manutenzione ordinaria. Questo caso è sicuramente quello meno complicato e ha come oggetto tutti i lavori che mirano a riparare, rinnovare o sostituire parti solitamente superficiali dell'edificio. Ad esempio, si tratta della tinteggiatura, oppure della sostituzione delle grondaie o delle opere di impermeabilizzazione. L'importo dei lavori, comunque, può variare a seconda della grandezza dell'immobile e dal tipo di materiali impiegati.
Il secondo tipo di mutuo per ristrutturazioni è quello per la manutenzione straordinaria: questi lavori si rendono necessari per le opere edili relative a migliorare l'edificio, oppure a correggere difetti sopravvenuti che mettono a rischio l'esistenza e l'utilizzabilità dell'edificio.
Solitamente si tratta della sostituzione di infissi, oppure rifacimento di scale e tramezzi. Gli interventi di questo tipo sono molto spesso invasivi e richiedono tutta una serie di spese anche dal punto di vista amministrativo, come il pagamento per la presentazione di una CILA.
Infine, il mutuo per ristrutturazione per le grandi opere si verifica quando gli interventi sono particolarmente invasivi e a volte è necessario stipulare un progetto edilizio con costi sostanzialmente alti connessi a tutta la procedura: alla fine dei lavori, molto spesso l'immobile cambia radicalmente il suo aspetto estetico.
Richiedere il mutuo per la ristrutturazione: i documenti necessari
Per accendere un mutuo per ristrutturazione è necessario portare alla banca una serie di documenti, variabile a seconda del tipo di lavoro che si deve eseguire e della tipologia di mutuo. Innanzitutto, sono indispensabili in ogni caso i documenti che attestano lo stato personale: quindi carta d'identità e Codice fiscale insieme ad un contratto di lavoro ovvero un reddito dimostrabile per garantire la restituzione del prestito.
La banca opererà su queste informazioni diversi controlli, soprattutto l'assenza di qualsiasi segnalazione alla CRIF che dimostra lo stato di cattivo pagatore, oppure la presenza altri prestiti in corso.
Per le opere di manutenzione ordinaria non è necessario presentare dei documenti particolari ma basta il preventivo dell'impresa. Per le opere più grandi, invece, bisogna fornire a corredo anche le varie documentazioni relative alla conformità dell'immobile rispetto ai piani catastali del comune oltre che l'autorizzazione edilizia (permesso di costruire nel caso di ristrutturazione di grandi opere).
Questi documenti hanno un costo che deve essere sostenuto da parte del soggetto che vuole accedere al mutuo per ristrutturazione; questo significa che sono spese indispensabili per portare a buon termine la procedura e che devono essere previste al momento in cui si valuta la fattibilità economica dell'operazione.
Stipula: restituzione e pagamento
A seconda del tipo di mutuo per ristrutturazione stipulato, la banca può decidere di effettuare il versamento della cifra in un'unica soluzione oppure secondo lo stato d'avanzamento dei lavori. Di solito la prima opzione è scelta per le opere di piccole dimensioni, mentre la seconda per gli importi più elevati.
Quale che sia la somma ottenuta in prestito, la restituzione alla banca del mutuo per ristrutturazione può avere una durata che va da un minimo di 5 anni fino ad un massimo di 30, con soluzione di tasso fisso o variabile a seconda dei casi e delle capacità di rimborso. Infine, la legge dice che è sempre possibile ottenere la surroga del mutuo ovvero la sua estinzione anticipata.
Quale tasso scegliere?
Scopriamo il tasso variabile
In questo caso la rata che il cliente deve pagare può essere ricalcolata, in corrispondenza delle oscillazioni del tasso di interesse; in alternativa può essere variata solo la quota di interessi mentre il capitale resta al tasso iniziale.
Tasso misto applicato ai mutui: sapete di cosa si tratta?
Oltre al tasso d’interesse fisso e variabile, che sono le formule maggiormente richieste, esiste una terza soluzione: il tasso misto, ossia una combinazione degli altri due che può essere alternata nel corso del tempo, soprattutto in base all’andamento del mercato.
Possedere una casa di proprietá rappresenta il sogno di tante persone e famiglie: dalle giovani coppie desiderose di creare un nido d'amore, dove vivere e far crescere i propri figli, ai nuclei familiari piú anziani, che vorrebbero passare serenamente la propria vita di pensionati. Tuttavia, non tutti posseggono i mezzi economici adeguati per affrontare una simile spesa, di conseguenza si fa ricorso ai mutui o prestiti bancari per acquistare un immobile. Tra gli elementi da valutare attentamente, prima di effettuare questo passo importante, vi è il tasso d'interesse sul mutuo.
In breve, quest'ultimo rappresenta il costo che il richiedente un prestito deve sostenere (e quindi rimborsare alla banca) per ottenerlo. In altre parole, è una somma di denaro ulteriore che chi ottiene un prestito deve dare all'istituto finanziario per avere tali soldi per un certo periodo di tempo determinato. Come vedremo meglio in seguito, a parte quello fisso e variabile, esiste anche il tasso d'interesse misto. Ciascuno di questi presenta vantaggi e svantaggi, in base alle differenti situazioni in cui si trova il mercato finanziario o i richiedenti il mutuo.
L’acquisto di un immobile e la conseguente richiesta di un mutuo, comporta un’attenta valutazione e analisi delle varie offerte proposte dagli istituti di credito. L’aspetto fondamentale da tenere in considerazione prima della sottoscrizione, è sicuramente dato dalla scelta del tasso misto d’interesse che verrà applicato al piano di ammortamento. Nella maggior parte dei casi si tratta di un impegno economico a lungo termine, quindi è necessario scegliere la soluzione più adatta alle singole esigenze.
Come si può richiedere? In fase di sottoscrizione ogni banca indica alcune condizioni specifiche su come possa essere modulato il tasso d’interesse, in generale può essere richiesto secondo queste modalità:
- Il cliente può richiedere la variazione solo dopo un determinato periodo di tempo (stabilito a priori) in cui il tasso è obbligatoriamente quello indicato in fase di stipula
- Il cliente può scegliere in autonomia quando passare da un fisso a uno variabile o viceversa
- II tasso misto viene cambiato, in un senso o nell’altro, allo scadere del periodo iniziale stabilito a priori
Tra le tre alternative quella che lascia più margine di scelta al cliente è sicuramente la seconda. Questa consente di richiedere una o più volte durante il corso degli anni (in modo libero o secondo un set di scadenze predefinite), che venga alternato il tasso d’interesse anche in virtù dell’andamento di mercato.
A chi è consigliato il tasso misto?
Non è detto che questa tipologia di tasso misto sia ideale per tutti, infatti in alcuni casi i tassi “classici” rispondono meglio ad alcune esigenze. Il cliente perfetto per questo tipo di mutuo è colui che non ha una situazione economico/lavorativa solida, che in questo modo può evitare di fare una scelta definitiva e vincolante sul lungo termine. Alla stessa maniera questo tasso misto può essere l’ideale per chi si intende un po’ di mercati finanziari e di economia, perché riuscendo ad interpretarne con un certo margine l’andamento futuro, saprebbe individuare il momento perfetto per passare da un tasso all’altro sfruttando i set di scadenze predefinite.
Il tasso d'interesse misto quindi risulta vantaggioso per quei soggetti che abbiano un lavoro le cui entrate non siano sempre stabili e consistenti, pertanto anche un modesto risparmio sugli interessi da pagare sul mutuo puó essere importante. Per i conoscitori dei mercati economico-finanziari poi il tasso misto puó risultare una buona idea da adottare, tuttavia si deve tener presente che possono esserci anche previsioni errate o eventi inaspettati, che modificano l'andamento finanziario in un certo periodo. Comunque sia, tali soggetti evidenziano maggiori vantaggi da questo tipo di tasso.
I pro e i contro di queste rate
Il piano di ammortamento dei mutui prevede che le prime rate riguardino il rimborso degli interessi (non dell’effettivo capitale), quindi un vantaggio del misto è di poter applicare le condizioni maggiormente vantaggiose nei primi anni, per poi modificarle successivamente. Anche il poter scegliere un tasso fisso in un momento in cui il mercato subisce delle importanti oscillazioni è un altro aspetto positivo, tuttavia questa possibilità non garantisce un effettivo risparmio. Un altro neo è rappresentato dal fatto che modificare il tasso di interesse ha un costo, che varia a seconda dell’istituto di credito, che va richiesto esplicitamente prima della sottoscrizione perché a volte non è indicato come voce separata.
Previsioni positive per chi sceglie il mutuo questo metodo di pagamento
Finora il fisso è stato maggiormente richiesto perché percepito come più sicuro, ma secondo gli ultimi dati raccolti in fatto di mutui la tendenza sta cambiando, con un incremento di preferenze verso il tasso misto soprattutto da chi prevede un piano di ammortamento di durata media (fino ad un massimo di 15 anni). Questa inversione di marcia è data principalmente dalle previsioni di alcuni indici che influenzano questi due tassi e che non dovrebbero subire rialzi nei prossimi tempi, garantendo una rata mensile di rimborso non eccessivamente alta e comunque la possibilità di poter variare il tasso.
Si chiama Mutuo Arancio Rinegoziabile l’offerta di ING Direct che prevede 5 o 10 anni in cui il tasso applicato sarà quello fisso per poi essere cambiato, se il cliente lo desidera, in uno variabile. Sono previste delle agevolazioni se l’intestatario del mutuo apre anche un conto corrente per il pagamento mensile delle rate, direttamente alla stessa banca. Il Gran Mutuo Cambio Scelta di Cariparma permette di variare il tasso misto anche ogni 2 anni usufruendo dello spread di partenza.
Come abbiamo visto, oramai sono diversi gli istituti finanziari o bancari che consentono di poter modificare il tasso d'interesse applicato su di un prestito e magari portarlo dal fisso al variabile e viceversa o addirittura richiedere il tasso misto. Tuttavia, pur essendoci tale possibilità, è sempre bene valutare attentamente le diverse opzioni prima di sottoscrivere un contratto di mutuo, al fine di evitare spiacevoli situazioni o diatribe con gli istituti stessi.
Moratoria e sospensione rate del mutuo: dodici mesi di respiro per chi è in difficoltà
Oggettivamente sono pochi coloro che, finiti gli studi e intrapresa la carriera lavorativa, possono godere del possesso di uno o più immobili. A maggior ragione chi non è in possesso nemmeno della prima casa si vede giustamente costretto a contrarre il famigerato mutuo con le banche al fine di dire ‘questa è casa mia’. Ma piuttosto che fossilizzarsi sulle eventuali espressioni verbali che possono essere più o meno significative lo stesso fatto di non pagare mensilmente ‘canoni’ affittuari senza riuscire ad avere riscontri futuri è un grande passo. Ma cosa è un mutuo?
Generalmente con il termine mutuo si intende quel contratto nel quale una parte definita come mutuante consegna all’altra parte (chiamata mutuataria) una somma di denaro in credito o in prestito al fine di acquistare beni fungibili di prima necessità.
In genere un mutuo viene richiesto per l’acquisto di beni o servizi: il più classico esempio, come anticipato, è quello inerente all’acquisto di un immobile ma rientrano in questa categoria anche le ristrutturazioni degli edifici o eventuali Investimenti imprenditoriali.
Una volta ottenuto il mutuo (le cui credenziali per potervi accedere, giustamente, sono molto rigide) la parte mutuataria si impegna a restituire l’interno importo percepito in un lasso di tempo che viene stabilito a priori: giusta e doverosa precisazione da fare riguarda gli interessi che vengono calcolati sulla cifra percepita. Più sono le rate, e quindi più longeva è la durata del mutuo, e più saranno gli interessi da pagare alle banche.
Cosa fare in caso difficoltà
L’Associazione Bancaria Italiana (ABI) ha trovato nel 2015 un accordo per il credito che permette a tutti coloro che hanno contratto un mutuo di poter ‘respirare’ tranquillamente in caso di problematica nel pagamento della rata senza more particolari a riguardo.
Da quasi quattro anni infatti si ha la concreta possibilità di sospendere il pagamento della quota e di allungare quindi la durata del mutuo.
Ovviamente ci sono dei crismi da dovere rispettare e dei criteri necessari per potervi accedere. Si può infatti richiedere la sospensione di un anno del pagamento se:
- Viene perso il posto di lavoro (tempo determinato o indeterminato che sia) o dei rapporti lavorativi differenti;
- In caso di morte;
- Nel caso in cui si verifichi un handicap grave o condizioni di non autosufficienza;
- Nel caso in cui si abbia una sospensione o una riduzione delle ore di lavoro per un periodo non inferiore ai 30 giorni.
Dal marzo del 2015 ad oggi, quindi in quasi quattro anni, sono state quasi 20.000 le domande accolte circa la sospensione del pagamento delle rate del mutuo, per un valore di debito pari a ben 6 miliardi di euro per quanto riguarda le imprese, mentre per quel che riguarda le famiglie le moratorie per dodici mesi circa il pagamento della quota capitale accolte sono quasi 17.000 per un valore di debito prossimo ai 500 milioni di euro.
In cosa consiste la sospensione e cosa fare per richiederla
Come abbiamo visto, sono specifici i casi in cui è possibile richiedere la sospensione del mutuo da pagare, tuttavia, è bene sottolinearlo, ciò che si blocca temporaneamente per un anno risulta essere il rimborso della quota capitale del finanziamento, ma non il pagamento della relativa quota interessi. In altre parole, si congela il rimborso delle singole rate ma non gli interessi su di esse. Di conseguenza, il piano di ammortamento stabilito inizialmente viene prolungato di un numero di mesi pari a quello della sospensione richiesta.
Inoltre, possono esserci anche condizioni in cui non si può richiedere tale blocco del rimborso del finanziamento. Innanzitutto quando l'Isee dell'intestatario (o degli intestatari, quando sono più di uno) del mutuo ipotecario supera i 30.000 Euro. Seconda condizione si ha quando lo stesso mutuo erogato supera la cifra di 250.000 Euro. Infine, l'immobile per cui è stato richiesto il finanziamento deve essere un'abitazione principale, ma non una casa di lusso e quindi non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9. In questo caso quindi non può essere richiesta la sospensione.
A tali condizioni poi se ne aggiungono di ulteriori, come ad esempio l'aver pagato regolarmente, per almeno un anno dalla sua concessione, le rate del mutuo bancario, prima della richiesta della sua sospensione. Inoltre, non aver accumulato più di tre mesi di ritardo sul pagamento dello stesso finanziamento. Comunque, nel caso specifico di morte del mutuatario, la domanda di moratoria del mutuo può essere eseguita dall'eventuale erede che subentri nel pagamento dello stesso.
In pratica, per poter effettuare tale richiesta, l'intestatario, o chi per lui, deve presentarsi presso uno sportello dell'istituto finanziario che ha erogato il mutuo e compilare un apposito modulo. A questo poi si devono aggiungere un documento di riconoscimento valido; l'attestazione Isee emessa da un ufficio o soggetto competente ed abilitato (ad esempio un Caf); lettera di licenziamento (per lavoratori a tempo indeterminato) oppure contratto di lavoro e documento con le motivazioni dell'interruzione prevista (nell'ipotesi di collaborazioni o di lavoro a tempo determinato).
Nel caso invece di un handicap superiore all'80% (con riconoscimento di invalidità civile) o comunque malattia invalidante improvvisa, occorsa dopo la stipula del contratto di mutuo, un ulteriore documento da presentare è la stessa certificazione d'invalidità emessa da un'idonea commissione dell'Asl territoriale di competenza. Una volta effettuata la richiesta di sospensione, si dovranno attendere almeno quattro settimane per conoscerne l'esito di accoglimento o di rigetto.
