La portabilità del mutuo, nota anche come surrogazione, permette al debitore di sostituire il creditore originario senza dover ottenere il suo consenso, a condizione che il debito sia saldato (come stabilito dall'art. 1202 del codice civile). Attraverso la surrogazione, il debitore ha la possibilità di trasferire il proprio mutuo da una banca a un'altra, al fine di conseguire condizioni migliori, come un tasso di interesse o spread più basso, modificare il tipo di tasso o variare la durata del mutuo.
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- Come effettuare la surrogazione del mutuo
- Quanto costa la surrogazione per gli immobili?
- L'ambito dell'ammortamento riguardo alla surrogazione del mutuo
- Come funziona il piano francese
- Subentrare: in cosa differisce con la surroga?
L'ipoteca viene trasferita da una banca all'altra quando si effettua la surrogazione del mutuo, mentre il contratto originario deve essere estinto e sostituito con uno nuovo. La vecchia ipoteca viene utilizzata come garanzia per il nuovo mutuo. L'art. 1202 del codice civile prevede che la surrogazione sia diventata vantaggiosa grazie all'esenzione di una notevole parte delle tasse previste dalla legge Bersani-bis e, successivamente, dalla legge finanziaria 2008. Quest'ultima ha stabilito che, in caso di surrogazione, le banche non possono addebitare al cliente imposte, spese o commissioni relative all'istruttoria o agli accertamenti catastali.
È esclusa l'applicazione delle penali o comunque di oneri di qualsiasi altra natura e la multa per l'estinzione del mutuo precedente anticipata, neppure quando essa sarebbe ancora applicabile in base alla legge Bersani-bis.
Come effettuare la surrogazione del mutuo
Per poter fare la surrogazione del mutuo secondo la legge Bersani, bisogna che il mutuatario richieda formalmente all'ente finanziario che subentra di prendere possesso del debito residuo presso l'ente in cui si era acceso il finanziamento.
I due enti concordano fra loro la data in cui formalizzare tale operazione, aggiornando l'importo del debito a questa data prescelta.
L'ente presso cui si va a effettuare il nuovo mutuo, opera in merito alla surroga formalizzando il cosiddetto atto unico di surroga il quale prevede la formalizzazione di un nuovo contratto di mutuo e una serie di altre operazioni che permettano il passaggio di consegne fra i due enti di finanziamento.
A questo punto è necessario l'intervento di un notaio, con il compiti di redazione dell'atto pubblico e di autenticazione di tutte le procedure effettuate.
Quando conviene effettuarla, qualche esempio
Abbiamo provato a capire cos’è, in sostanza, la surroga e in seguito spiegheremo come si effettua la surroga del mutuo. Ma una domanda tra le più importanti su questo argomento è senz’altro in merito all’effettiva convenienza di questa operazione bancaria. Se negli ultimi anni, il mercato dei mutui ha avuto un forte slancio proprio attraverso la portabilità di milioni di persone che, nel passaggio dal vecchio al nuovo mutuo, hanno sicuramente migliorato le condizioni del contratto, questo aspetto dell’effettiva convenienza va però approfondito. Dunque quando e a chi conviene sicuramente la surrogazione del mutuo? La convenienza è indiscussa per chi ha sottoscritto il suo mutuo con i tassi dell’inizio del 2000, quando il tasso viaggiava tra il 2 e il 3%. Anche chi ha sottoscritto il mutuo tra il 2007 e il 2008 sicuramente ha solo da guadagnare con la surrogazione del mutuo poiché all’epoca i tassi fissi e variabili potevano superare addirittura il 5%, a cui andavano ad aggiungersi spread bancari di un altro punto percentuale come minimo. Inoltre, la surroga conviene anche se il tasso che viene proposto dalla nuova banca consente di risparmiare il carico della rata e anche gli interessi.
Quando e a chi non conviene?
Quando invece non conviene la surrogazione del mutuo? Sicuramente quando si è ormai quasi alla conclusione del mutuo. In questo caso quasi tutti gli interessi sono stati pagati e sarebbe davvero poco intelligente ricominciare da capo con un piano di ammortamento alla francese. Infine, esistono anche mutui sottoscritti anche soltanto pochi anni fa che oggi potrebbero senz’altro essere rimodulati o trasferiti in un istituto più conveniente e competitivo. Il mutuo, di per sé, è un contratto con una durata medio-lunga, per questo andrebbe sempre monitorato in base all’andamento dei mercati e dei tassi di interesse. Sarebbe davvero miope non provare a ricalibrare la rata del proprio mutuo se il mercato bancario dà questa opportunità, andando così a risparmiare una bella quota del budget familiare o personale.
Quanto costa la surrogazione per gli immobili?
L'unico costo della surrogazione del mutuo è quello legato alle spese notarili: infatti la procedura non prevede alcuna spesa di commissione o di imposte: il cliente può risparmiare cifre considerevoli in vista di un calcolo della rata del mutuo a esso più vantaggiosa.
La legge non è molto chiara in merito alle spese notarili che restano, anche se in misura molto ridotta (circa ¼), a carico del mutuatario; la maggior parte delle banche ha però già deciso di farsene carico di tutte o in parte.
Come si ottiene?
Innanzitutto il cliente si reca dalla nuova banca per chiedere la surrogazione del vecchio contratto. Ovviamente questa fase dev'essere preceduta da uno studio attento delle possibilità: in Italia le banche sono davvero numerose ed è una buona cosa investire del tempo nella ricerca del contratto più vantaggioso.
Il web è un potente strumento in alto senso: moltissimi siti permettono di confrontare varie banche e altrettante offerte.
Ad esempio, il sito MutuiBlogosfere è un ottimo aggregatore di notizie di questo settore. Ha anche numerosi strumenti on line per il calcolo, oltre che un completo database di notizie e schede informative.
Quindi, una volta scelta la banca, il cliente chiede ufficialmente a questo il passaggio dell'ipoteca. La nuova banca deve inviare comunicazione telematica alla precedente e concorda una data per ufficializzare il passaggio. Entro 10 giorni lavorativi, la vecchia banca manda la sua risposta alla nuova. Deve fornire l'importo esatto del mutuo restante e deve dichiarare se accetta o meno la data per la fine del rapporto. Una volta raggiungo un accordo su questo punto, il passaggio è completo.
Come scegliere
A questo proposito, è opportuno spendere alcune righe sulla scelta. La scelta deve ricadere fra tasso fisso e tasso variabile. La differenza sta, in poche parole, sulla prevedibilità della rata: sicuramente è un vantaggio sapere negli anni a venire a quanto ammonterà la rata mensile, ma se poi questa rimane insensibile alle variazioni del potere d'acquisto?
È giusto considerare che il parametro variabile del mutuo di questo dipende dai tassi Euribor e Bce che sentono moltissimo delle oscillazioni dei mercati e della macro situazione economica europea.
È utile anche saper prevedere l'andamento del mercato nella zona dove si trova l'immobile di interesse: se negli anni successivi, statisticamente, è previsto un deprezzamento allora è meglio posticipare. Un altro parametro sul quale riflettere è il lavoro e le prospettive future. Oggi si consiglia di accendere un mutuo solo se il proprio lavoro dà garanzie a lunga gittata.
Se è così, allora una ricerca prima sul web e poi fra le banche della vostra città potrà chiarirvi molti dubbi, anche sulle spese relative ad un'eventuale rinegoziazione del mutuo.
L'ambito dell'ammortamento riguardo alla surrogazione del mutuo
Per calcolare il piano di ammortamento è necessario prima stabilire cosa sia quest’istituto: è una procedura di calcolo economico-contabile, relativa ai beni strumentali acquistati dall'azienda il cui costo è ripartito in più esercizi, in base alla loro durata economica.
Gli ammortamenti possono riguardare
- Immobilizzazioni materiali, ovvero macchinari, computer e simili: fattori produttivi tangibili
- Immobilizzazioni immateriali, quindi intangibili come brevetti e costi di ricerca e sviluppo.
e possono essere:
- Diretti. Il costo viene prelevato dal conto acceso al costo pluriennale del bene oggetto che, quindi, diminuisce di anno in anno.
- Indiretti. Le quote confluiscono in un fondo ammortamento costituito appositamente per l’intera azienda.
Per ciascun bene è inoltre possibile dedurre una parte del costo di ammortamento
Tale aliquota è stabilita dal Ministero dell’Economia e delle Finanze e dipende da:
- Settore dell’azienda
- Categoria del bene
Quali sono gli elementi del piano di restituzione
Il piano di ammortamento italiano è quindi documento che esplicita le modalità di restituzione del prestito.
Le prime voci sono quindi:
- Valore originario: al momento della redazione del piano è gia conosciuto, in quanto definito dal costo di acquisto o di produzione;
- Valore residuo: è il valore che residua al termine del periodo di vita utile dell’immobilizzazione, in genere per semplicità fatto pari a zero.
Da un punto di vista teorico si dovrebbe identificare il valore potenzialmente realizzabile nel momento in cui si dismette il bene dall’economia produttiva dell’impresa (valore di realizzo). L’orientamento prevalente è quello di considerare il valore residuo pari a zero per le difficoltà che sono implicite nell’ambito dell’individuazione, a distanza di molti anni, di un valore che potrebbe essere molto modesto.
Poi, ancora:
- La durata è il numero di anni nei quali si ripartisce il costo dell’immobilizzazione ed è funzione della vita utile del bene. È il minor periodo tra quello di consumo fisico e quello di obsolescenza tecnologica. Viene in genere espresso in anni;
- La data, esprimibile secondo il principio di competenza economica o secondo il principio di prudenza
Il tutto dovrebbe iniziare dal periodo amministrativo nel quale l’impresa inizia a produrre i ricavi correlati all’attività effettuata avvalendosi di quella immobilizzazione.
Il piano è costituito da una serie di rate, contenenti una parte di quota capitale e una parte di interessi che il debitore si impegna a pagare a scadenze prestabilite. Il piano di ammortamento relativo a un mutuo a tasso fisso, viene determinato alla stipulazione del contratto e resta inalterato per tutta la durata dello stesso; in caso di mutuo a tasso variabile, le oscillazioni del tasso si riflettono sul piano di restituzione, in questo caso, è illustrato al momento della stipulazione ha solo valore indicativo.
Le scadenze di pagamento delle rate possono essere mensili trimestrali, semestrali, ecc. Maggiore è la frequenza delle rate, più velocemente avviene la restituzione del capitale, pagando così meno interessi.
Metodi di calcolo degli ammortamenti
Esistono quattro tipologie di calcolo delle rate del finanziamento:
- All’italiana. È il metodo più semplice: quota capitale fissa + interessi fissi sul capitale residuo. Il valore delle rate decrescerà perché tutti i valori sono fissi, eccetto il capitale residuo: gli interessi, calcolati su questo fondo, produrranno sempre di meno.
- Alla francese. Si tratta della formula più usata. Le quote capitali vengono modificate in modo da tenere la rata mensile sempre uguale.
- Alla tedesca. Simile alla modalità francese, ma gli interessi vengono pagati solo all’inizio del periodo della loro maturazione.
- All’americana. Il debito rimane invariato, mentre parte delle rate andrà a coprire gli interessi passivi e una parte costituirà un fondo per maturare gli interessi attivi. Quando questi saranno pari al valore del debito, questo sarà estinto.
Esistono sul web molti strumenti che permettono di calcolare il piano di ammortamento.
È importante sapere che:
- Il piano può essere redatto anche relativamente a mutui personali
- È possibile estinguere il mutuo prima della scadenza. Le penali per anticipata estinzione per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007, sono state definite nell'accordo tra l’Abi e le associazioni dei consumatori (i mutui erogati dal 2 febbraio 2007 sono esenti da costi per anticipata estinzione e cancellazione ipoteca. Il Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007 'Decreto Bersani' stabilisce nulla qualsiasi clausola che la preveda).
Come funziona il piano francese
Nel piano di ammortamento detto “alla francese”, abbiamo la caratteristica di avere rate costanti nel tempo, mentre gli interessi vengono considerati rispetto al capitale residuo.
Un piano di questo tipo, dunque, prevede l’obbligo di andare a calcolare periodo per periodo i vari parametri: la quota interessi, la quota capitale ed il capitale residuo. Una volta ottenuta la quota degli interessi relativa alla prima rata, sarà possibile andare a valutare i nuovi dati relativi alla seconda rata confrontandosi con essi, e così via.
Le quote di interessi risultanti da questo tipo di contrattazione risultano in questo modo decrescenti, proprio perchè il calcolo viene effettuato su un capitale residuo che tende ogni volta a diminuire.
Andando poi ad effettuare la somma di tutte le quote capitali ottenuto, andiamo ad ottenere il valore del capitale iniziale, mentre per conoscere il totale degli interessi da rimborsare, qualora il mutuo fosse a tasso di interesse fisso, bisogna sommare tutte le quote interessi.
Subentrare: in cosa differisce con la surroga?
E' un’operazione che consente di risparmiare automaticamente tutte le spese di accensione del mutuo. E' consigliabile però un’attenta valutazione; prima di accettare è bene tener conto anche dei vincoli e delle limitazioni insite nell'accollo del mutuo esistente:
- La durata non è modificabile;
- La tipologia di mutuo non è quella che si sarebbe scelto.
E' dunque consigliabile riservarsi sin dalla proposta di acquisto e del compromesso la facoltà di decidere se procedere all'accollo del mutuo; conveniente anche per il venditore che risparmierebbe le spese di cancellazione dell'ipoteca dal notaio (e dunque con atto notarile) e le penali per l'anticipata estinzione.
Caratteristiche del mutuo da accollarsi
L'accollo del mutuo può avere due tipi di carattere:
- liberatorio 'privativo', quando svincola il vecchio debitore;
- 'cumulativo'
Al momento della vendita l'impresa può:
- chiedere alla banca di frazionare il mutuo e di ripartirlo su tutte le unità (entro il limite dell'80% del valore immobiliare);
- 'svincolare' alcune unità, trasformando il 'mutuo edilizio' in tanti piccoli mutui indipendenti
L’iter da seguire per ottenere la liberatoria dalla banca per l'accollo del mutuo esistente
Ogni istituto di credito ha la facoltà di concedere, o meno, il via libera all’accollo del mutuo esistente. Quando si presenta una richiesta di questo tipo, la banca di norma necessita di entrare in possesso di tutta la documentazione per poter valutare della situazione finanziaria del futuro accollante. Se alla fine l’esito è positivo si procede alla stipula di un atto notarile, per sollevare il precedente intestatario da ogni futura responsabilità di pagamento. A questo punto la banca termina l’iter svincolando definitivamente il cliente, così da permettergli eventualmente di prendere un altro mutuo. Se i tempi si rivelano troppo lunghi, è possibile nel frattempo farsi firmare una sorta di liberatoria che attesti il via libera della banca.
Valutazioni da fare prima di optare per l’accollo di un mutuo in essere
Un elemento importante che può far propendere per l’accollo del mutuo, piuttosto che accenderne uno nuovo, è sicuramente il risparmio economico sulle spese. L’accollo del mutuo. infatti non prevede alcun esborso per operazioni notarili o di istruttoria, ma alcuni istituti di credito possono richiedere una commissione appositamente introdotta per il subentro, che in genere è del 1% dell’importo restante. Altra considerazione da fare riguarda l’eventualità in cui la banca rifiuti l’accollo dl mutuo, in questo caso l’intestatario del mutuo resta il medesimo mentre la proprietà vera e propria passerà all’acquirente in un accordo tra privati.
Quando si decide di procedere con un subentro, è necessario accertarsi preventivamente che il precedente intestatario sia in pari con il pagamento delle rate ed eventualmente, per sicurezza, chiedere all’istituto di credito un documento che lo attesti. In generale il consiglio più utile che possiamo darvi è quello di leggere, molto attentamente, il contratto di mutuo stipulato per verificare se le condizioni accettate da chi ha acceso il mutuo prima, siano in linea con le vostre possibilità più di quanto non lo siano quelle proposte con un nuovo finanziamento.
