La pratica comunemente denominata "sostituzione del mutuo", altresì riconosciuta sotto il termine di surroga del mutuo, rappresenta un'importante manovra finanziaria che consente ai mutuatari di trasferire il loro prestito ipotecario da una banca ad un'altra. L'obiettivo primario di questa operazione è di capitalizzare su condizioni di finanziamento più vantaggiose, come ad esempio la possibilità di beneficiare di un tasso di interesse significativamente più vantaggioso.
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- Perché dovrei considerare di sostituire il mutuo?
- Quali sono le Banche che permettono di procedere con la sostituzione del mutuo?
- Tutte le possibilità per modificare il proprio mutuo
- La surroga e la sostituzione di un mutuo sono termini che possono essere considerati sinonimi?
- Come combattere i tassi usurai con altri tipo di tasso
In virtù delle normative attuali, vigenti in diversi Paesi, tra cui spicca l'Italia con la famosa Legge Bersani del 2007, intraprendere un'operazione di surroga del mutuo non implica l'incidenza di costi aggiuntivi per il cliente. Questo significa che spese come commissioni bancarie, onorari notarili e varie imposte, tradizionalmente associate alla stipula di un mutuo, non gravano sul debitore nel contesto della surroga. È rilevante sottolineare che tale operazione non comporta variazioni nell'ammontare del debito residuo, nella durata complessiva del mutuo, né nelle garanzie ipotecarie preesistenti.
Tuttavia, è cruciale procedere con una meticolosa analisi comparativa delle condizioni proposte dalla nuova istituzione finanziaria rispetto a quelle vigenti nel contratto di mutuo originale, tenendo in debita considerazione la presenza di eventuali spese occulte. È, inoltre, opportuno essere consapevoli che il processo di surroga potrebbe richiedere un arco temporale esteso, spesso di alcuni mesi.
Una volta attuata la sostituzione del mutuo, il finanziamento rinnovato può essere erogato sia dall'ente creditizio originario sia da un diverso istituto bancario. Il fine ultimo di questa manovra è acquisire condizioni di prestito superiori a quelle precedentemente in vigore. Tra i miglioramenti ricercati, si annoverano:
- Un tasso di interesse ridotto o uno spread più vantaggioso: attraverso la sostituzione del mutuo, il debitore ha la possibilità di accedere a un finanziamento caratterizzato da un tasso di interesse più favorevole, il che si traduce in una diminuzione del costo totale del debito.
- La transizione da un tasso di interesse variabile a uno fisso: questa opzione è particolarmente apprezzata da coloro che aspirano a una maggiore stabilità e prevedibilità nel pagamento delle rate, evitando le incertezze legate alle fluttuazioni dei tassi di interesse.
- L'estensione del periodo di ammortamento: allungare la durata del mutuo può alleggerire l'onere delle rate mensili, facilitando la gestione del debito da parte del mutuatario. È fondamentale, però, valutare attentamente che l'incremento della durata del prestito può comportare un aumento del costo totale a causa degli interessi maturati nel tempo.
Concludendo, optare per la sostituzione del mutuo si configura come una strategia finanziaria potenzialmente vantaggiosa, che può condurre a benefici sostanziali quali l'ottenimento di un tasso di interesse più conveniente, la conversione da un regime di tasso variabile a uno fisso, o l'ampliamento del termine di ammortamento al fine di mitigare l'entità delle rate periodiche.
Perché dovrei considerare di sostituire il mutuo?
Un altro obiettivo della sostituzione del mutuo potrebbe essere legato al bisogno di ottenere maggiore liquidità per finanziare lavori di ristrutturazione.
Nel caso di sostituzione del mutuo, è necessario considerare i seguenti costi e adempimenti:
- Spese accessorie alla banca, se richieste
- Penale per l'estinzione anticipata del vecchio mutuo
- Pagamento della parcella del notaio: l'intervento del notaio è necessario per l'iscrizione della nuova ipoteca e comporta un costo.
In sintesi, la sostituzione del mutuo può essere utile per ottenere migliori condizioni di finanziamento o maggiore liquidità, ma è importante considerare i costi e gli adempimenti associati a questa operazione, come le spese accessorie, eventuali penali per l'estinzione anticipata, i costi notarili e l'imposta sostitutiva.
Quali sono le Banche che permettono di procedere con la sostituzione del mutuo?
La sostituzione del mutuo, o surroga, è una pratica comune nel settore bancario italiano ed è offerta da molte banche e istituti di credito. Tuttavia, l'elenco specifico delle banche che permettono di procedere con la sostituzione del mutuo può variare nel tempo, in base alle politiche interne delle banche stesse e alle condizioni di mercato.
Generalmente, le principali banche commerciali, Banche online, e istituti di credito specializzati nel settore immobiliare offrono la possibilità di surrogare il mutuo. Questo include banche di grandi dimensioni, banche regionali, e anche alcune banche online che spesso propongono condizioni competitive.
Per trovare l'elenco aggiornato delle banche che offrono la possibilità di sostituire il mutuo, sarebbe utile:
- Consultare i siti internet delle principali banche per verificare la disponibilità e le condizioni offerte per la surroga del mutuo.
- Ricorrere a comparatori online di prodotti finanziari, che permettono di confrontare le offerte di surroga di diverse banche e istituti di credito.
- Rivolgersi a consulenti finanziari o broker di mutui, che possono fornire informazioni aggiornate e assistenza nella scelta dell'istituto più conveniente per la propria situazione specifica.
Ricorda che le condizioni offerte per la surroga del mutuo, come i tassi di interesse, le spese di istruttoria, e altri costi associati, possono variare significativamente tra le diverse banche. Pertanto, è consigliabile effettuare un'attenta comparazione delle offerte disponibili prima di procedere con la sostituzione del proprio mutuo.
Tutte le possibilità per modificare il proprio mutuo
La sostituzione del mutuo ha l'indubbio vantaggio di non cambiare l'operatore della transazione: si conosce già la banca e, se non si è optato per uno spostamento, significa che alla base vi è un rapporto di fiducia.
Questa operazione permette di modificare molti parametri, ovvero la durata dell'investimento, lo spread, il tasso e il capitale.
Tuttavia sono disponibili altre strade per risparmiare.
La prima, la più semplice, è la rinegoziazione
Si tratta di una modifica all'accordo iniziale che la stessa banca che ha accettato il mutuo. Occorre sottolineare però che l'istituto non è obbligato ad accettare questa procedura di sostituzione del mutuo: dipende dal contratto e dalle politiche aziendale. Il vantaggio ovvio è che la rinegoziazione non necessita di spese aggiuntive.
L'altra strada, quella più complessa, è la surrogazione del mutuo
Ovvero la sostituzione del mutuo e del creditore. In poche parole, tramite la surroga si chiede ad una terza banca di acquistare l'ipoteca iniziale: è come se si spostasse completamente l'investimento presso altri agenti.
La surroga è utile quando la banca iniziale non è in grado di offrire condizioni interessanti oppure quando non vuole rinegoziare. Ha spese accessorie non elevatissima ma lo svantaggio che non è possibile aumentare il valore del mutuo che dev'essere inferiore a quello iniziale.
La surroga e la sostituzione di un mutuo sono termini che possono essere considerati sinonimi?
La surroga e la sostituzione di un mutuo non sono termini sinonimi, ma rappresentano due operazioni distinte nel contesto dei mutui immobiliari. Entrambe le operazioni hanno l'obiettivo di migliorare le condizioni di un mutuo esistente, ma differiscono per modalità e implicazioni.
- Surroga del mutuo (o portabilità del mutuo): La surroga permette al mutuatario di trasferire il proprio mutuo da una banca ad un'altra senza dover estinguere il debito esistente e sottoscrivere un nuovo mutuo. L'obiettivo è quello di beneficiare di condizioni più vantaggiose offerte da un'altra banca (es. tasso di interesse più basso). La surroga prevede che l'importo e la durata del mutuo rimangano invariati, cambiando solo l'istituto di credito che fornisce il finanziamento. Questa operazione è solitamente esente da spese notarili per l'atto di mutuo e da imposte ipotecarie e catastali, in quanto la legge prevede specifiche agevolazioni fiscali.
- Sostituzione del mutuo (o rifinanziamento): La sostituzione del mutuo implica la chiusura anticipata di un mutuo esistente e la stipula di un nuovo mutuo, che può avvenire presso la stessa banca o presso un diverso istituto di credito. A differenza della surroga, nella sostituzione è possibile modificare l'importo del finanziamento (sia in aumento che in diminuzione) e la durata del mutuo. Questa operazione è utile se il mutuatario ha bisogno di rinegoziare completamente le condizioni del mutuo o di ottenere liquidità aggiuntiva. Le spese per la sostituzione del mutuo possono includere costi notarili, spese di istruttoria, eventuali penali per l'estinzione anticipata del mutuo precedente, e tasse ipotecarie e catastali per il nuovo finanziamento.
In sintesi, mentre la surroga consente di cambiare banca mantenendo inalterate le condizioni principali del mutuo per ottenere un tasso migliore, la sostituzione prevede la chiusura del mutuo esistente e la stipula di uno nuovo, con la possibilità di modificare importo e durata del finanziamento.
La detrazione degli interessi in caso di rimpiazzo
Con la sostituzione del mutuo si continua a beneficiare della detrazione degli interessi passivi sul mutuo contratto per l'acquisto o la costruzione dell'abitazione principale; se il nuovo mutuo è di importo maggiore rispetto al precedente, il beneficio è limitato all'importo del mutuo precedente.
Resta ancora l’unica soluzione nei casi in cui servono più soldi; il grande vantaggio della sostituzione del mutuo, infatti, rimane quello di poter ottenere dalla banca una somma più alta rispetto al mutuo precedente.
Come combattere i tassi usurai con altri tipo di tasso
Il governo si impegna attivamente nel contrastare la pratica dell'usura, ossia la concessione di prestiti a tassi di interesse eccessivamente elevati, tramite l'implementazione di normative specifiche atte a limitare questa attività. In particolare, la legge numero 108 del 1996, nota come "Disposizioni in materia di usura", ha introdotto delle soglie massime per i tassi di interesse passivi che possono essere applicati ai mutui, stabilendo che qualsiasi interesse oltrepassante tali limiti sia automaticamente considerato usurario.
Nell'ambito di questa lotta contro i tassi usurai, il Ministero dell'Economia e delle Finanze procede, con cadenza trimestrale, alla rilevazione dei tassi di interesse medi praticati dalle banche e dagli istituti di credito, basandosi sul Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM). Questa misurazione, che incorpora la maggior parte delle spese legate al mutuo, riflette il costo medio del credito nel periodo di riferimento. Il TEGM, quindi, funge da parametro di riferimento per determinare la soglia di usura, ed è consultabile sul sito della Banca d'Italia, che ne pubblica regolarmente gli aggiornamenti insieme ai dati storici. Questa trasparenza è garantita dall'articolo 2 della legge contro l'usura (Legge 108/96), che prevede la pubblicazione online dei tassi.
Fino all'anno 2011, un prestito era considerato usurario se il tasso applicato superava del 50% il TEGM. Tuttavia, una svolta normativa si è verificata con il decreto legge numero 70 del 2011, che ha rivisto il criterio per l'identificazione dei tassi usurari. Secondo la nuova definizione, un tasso si considera usurario se eccede il tasso medio di interesse di almeno il 25% più un margine di quattro punti percentuali. Ciononostante, la legge stabilisce che la differenza tra il tasso praticato e il TEGM non possa in alcun caso superare gli otto punti percentuali.
Questo cambiamento normativo riflette l'intento dello Stato di affinare gli strumenti di lotta all'usura, adeguando le misure di contrasto alle dinamiche del mercato creditizio e garantendo una maggiore protezione ai consumatori dai tassi di interesse esorbitanti. Il monitoraggio dei tassi di interesse medi e l'aggiornamento periodico delle soglie di usura sono esempi concreti di come le autorità si adoperino per prevenire l'esposizione dei cittadini a condizioni di prestito inique.
Le norme antiusura
Con l’entrata in vigore della disciplina antiusura e del decreto legge 29 dicembre 2000, n. 394, convertito poi con modifiche nella legge 28 febbraio 2001, n. 24, viene riconosciuto il fenomeno dell’usura “sopravvenuta”; possono così essere considerati usurari anche i contratti stipulati prima dell’entrata in vigore della legge n. 108/96, dove il tasso d'interesse, lecito alla sottoscrizione, abbia successivamente superato il tasso-soglia in vigore al momento.
Cosa fare se si è vittime di usurai
Innanzitutto occorre accettare l'idea che dall'usura difficilmente si esce: sia che si tratti di organizzazioni malavitose che di banche poco corrette, il tasso di usura è così elevato che è praticamente impossibile pagare le rate e gli interessi.
Occorre quindi denunciare gli autori di questa situazione.
La già accennata legge mette a disposizione dei cittadini colpiti due fondi: quello dedicato alla prevenzione e quello di solidarietà per le vittime. Al primo accedono coloro sui quali grava un forte debito: questi possono accedere ad un prestito di massimo 15.000€ a tasso agevolato. Tali somme di denaro sono elargite da numerose fondazioni. Il secondo è invece dedicato agli imprenditori ed è un mutuo a tasso 0. La richiesta dev'essere inviata entro 180 giorni dalla denuncia e occorrono una serie di documenti e accertamenti.
Proseguiamo il nostro articolo sulla sostituzione del mutuo.
Nuove misure sui tassi usurai
Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha emanato una circolare con la variazione dei tassi d’usura attivi dal trimestre gennaio-marzo 2015. I valori sono stati diminuiti rispetto al trimestre precedente. Ecco nell’elenco tutte le variazioni:
- finanziamenti con garanzia ipotecaria a tasso variabile: -0.24%, passato da 8.57% a 8.33%;
- tasso soglia per i mutui a tasso fisso: -0.29%, passato da 19,31% a 19,02%;
- prestiti con importo oltre i 5.000 euro: +0.01%, passato da 16,10% a 16,11%;
- tassi soglia relativi alla cessione del quinto, fino a 5000 euro: +0.46%, passato da 19,21% a 19,67%;
- tassi soglia relativi alla cessione del quinto, oltre 5000 euro: +0.25%, passato da 18,30% a18,55%;
- tasso per il credito personale: -0.17%, passato da 19,15% a 18,98%
Proprio dal 2015, il supplemento del quotidiano economico Il Sole 24 Ore ha registrato un innalzamento oltre la soglia del tasso usura di una Banca Popolare del Nord Italia: una situazione che è stata denunciata da due lettori ma che è stata prontamente respinta dall’istituto bancario.
Tuttavia, la problematica è molto sensibile perchè nel nostro Paese sono diventate più stringenti le condizioni per ottenere un prestito o un finanziamento dalla banca e a questo se si devono aggiungere dei tassi d’interesse sopra il limite si arriva ad una soluzione critica, con il cittadino impossibilitato a ripagare le rate o costretto a non chiedere proprio il prestito per le condizioni troppo rigide. La tematica è parecchio sensibile perchè quando si parla di usura il primo pensiero va alle associazioni criminali che lucrano sulle difficoltà delle persone, che chiedono prestiti a queste organizzazioni ma non escono più dal circolo vizioso per gli interessi che arrivano a percentuali spropositate. Ecco perchè le banche devono essere molto attente a non superare la soglia indicata dal Ministero per non perdere credibilità e soprattutto fiducia da parte dei clienti.
Però, ci sono alcune ombre sul rapporto tra gli istituti bancari e i clienti emersi dal “Report nazionale sull’usura praticata dalle banche” stilato dalla Fondazione SDL secondo cui su quasi tutti i conti correnti sono stati riscontrati problemi di usura soggettiva, oggettiva e anatocismo. Un doppio binario sul quale è giusto mettere le cose in ordine e soprattutto rendere trasparenti tutti gli aspetti.
