Come aprire un Bed & Breakfast e gli errori da evitare

Dopo aver scritto un approfondimento che vi spiega come si compone il codice fiscale, oggi cambiamo tema. Il turismo è una ricchezza per l’Italia, dove ogni città è un capolavoro di arte o di cultura o di bellezza paesaggistica, basti pensare alla sua capitale Roma, la città eterna, luogo di turismo per eccellenza e con una vasta scelta di soluzioni abitative, di accoglienza e ospitalità dall’hotel a 5 stelle al B&B.

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• La normativa per l’apertura di un B&B
• Regime fiscale delle attività occasionali senza partita IVA

Il Bed & Breakfast è la soluzione più gettonata e la domanda ha fatto aumentare l’offerta di B&B un po’ ovunque in Italia, un business in crescita e che non comporta eccessivi costi di apertura. Ecco come aprire un B&B dalla normativa vigente agli errori da evitare.

Aprire un Bed & Breakfast è un’avventura imprenditoriale che unisce passione per l’ospitalità e spirito d’iniziativa, trasformando un immobile in una fonte di reddito e un luogo di accoglienza per viaggiatori. Negli ultimi anni, il settore dei B&B ha registrato una crescita costante, spinto dal desiderio dei turisti di vivere esperienze autentiche e più intime rispetto al classico soggiorno in hotel. Tuttavia, avviare un’attività di questo tipo non si limita a offrire una stanza e una colazione; richiede una pianificazione accurata, una conoscenza delle normative locali e una chiara strategia di marketing per emergere in un mercato sempre più competitivo.

Per chi desidera aprire un B&B, il punto di partenza è valutare il proprio immobile o individuare una struttura adatta. Le caratteristiche dell’edificio, come la posizione, lo stile e lo stato di manutenzione, sono fattori determinanti per attrarre il pubblico giusto. Ma il fascino degli interni e la comodità dei servizi offerti non bastano: occorre anche tenere conto delle normative vigenti, che variano da regione a regione e regolano aspetti come le autorizzazioni, i requisiti igienico-sanitari e le licenze necessarie.

Oltre agli aspetti burocratici e logistici, aprire un B&B richiede una riflessione sul tipo di esperienza che si vuole offrire ai propri ospiti. Sarà un rifugio romantico per coppie? Una struttura accogliente per famiglie? O magari un punto d’appoggio per viaggiatori d’affari? La definizione del concept è cruciale per orientare le scelte estetiche e funzionali, oltre che per delineare una strategia di comunicazione efficace.

Infine, bisogna considerare gli aspetti finanziari e organizzativi. Quanto costa ristrutturare o adattare una struttura esistente? Quali strumenti di promozione utilizzare per raggiungere potenziali clienti? E come gestire il rapporto con piattaforme di prenotazione online come Airbnb o Booking.com? Questi interrogativi sono il cuore di un progetto di successo e richiedono risposte ben ponderate.

In questo articolo esploreremo tutti i passaggi fondamentali per avviare un B&B, con consigli pratici, esempi reali e indicazioni utili per trasformare un sogno in una realtà imprenditoriale concreta. Che tu abbia già una struttura da adattare o stia considerando di investire in questa attività, troverai qui tutte le informazioni di cui hai bisogno per iniziare nel modo giusto.

La normativa per l’apertura di un B&B

Il Bed&Breakfast è una scelta abitativa amata dal turista che desidera vivere la vacanza in una dimensione familiare, a costi ridotti e immersi nella cultura del paese ospitante. Dall’altra parte, chi decide di aprire un B&B beneficia di un guadagno che contribuisce al bilancio familiare e allo stesso tempo si rende disponibile e si apre al mondo condividendo spazi domestici, esperienze, interessi e cultura.

L’apertura di un B&B è, però, vincolata alle leggi regionali in vigore in materia di attività ricettive a conduzione familiare che si classificano come strutture ricettive private a conduzione familiare che mettono a disposizione la propria abitazione per periodi stagionali o annuali, con un limitato numero di posti letto.

La Legge Nazionale che regolamenta il settore è la n. 135 del 29 marzo 2001 denominata “Riforma della legislazione nazionale del turismo” (Gazzetta Ufficiale n. 92 del 20 aprile 2001); per le specifiche regionali occorre fare esplicito riferimento alle Leggi Regionali. Gli step burocratici da seguire – dopo aver verificato il possesso dei requisiti come da normativa regionale - sono:

La SCIA: il cuore dell'avvio di un B&B

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) rappresenta uno degli adempimenti più importanti e rapidi per chi desidera avviare un Bed & Breakfast. Questa procedura, che ha sostituito la precedente Dichiarazione di Inizio Attività (ex-DIA), consente di avviare l’attività in tempi estremamente ridotti, offrendo una soluzione snella e pratica per i futuri gestori. La SCIA è una dichiarazione che certifica, sotto la responsabilità del richiedente, il rispetto di tutti i requisiti normativi richiesti per l’esercizio di un’attività ricettiva.

Dove reperire la modulistica

La documentazione necessaria per la SCIA può essere facilmente scaricata online attraverso il sito del proprio comune di competenza o ritirata direttamente presso lo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP). Questa modulistica è specifica per ciascun territorio e deve essere compilata con attenzione, poiché eventuali errori o omissioni potrebbero ritardare l’avvio dell’attività o comportare sanzioni.

Tempistiche e vantaggi della SCIA

Uno dei principali vantaggi della SCIA è la sua immediata efficacia. A differenza dei procedimenti autorizzativi tradizionali, che richiedevano tempi di attesa significativi per il rilascio di permessi e nulla osta, la presentazione della SCIA permette di considerare l’attività avviata dal momento della domanda. Questo significa che, una volta completata e inviata la documentazione, il gestore può iniziare a operare immediatamente, a patto che siano rispettati tutti i requisiti richiesti.

Documenti da allegare: variazioni regionali e requisiti essenziali

Alla SCIA devono essere allegati una serie di documenti, che possono variare in base alla Regione di appartenenza. Tra i più comuni troviamo:

• Planimetria dell’abitazione: deve essere presentata una copia dettagliata della planimetria della struttura, che indichi con precisione la distribuzione degli spazi e la loro destinazione d’uso (camere da letto, bagni, cucina, aree comuni). Questo documento è essenziale per verificare la conformità agli standard richiesti per un B&B.
• Titolo di proprietà o contratto di affitto: è necessario dimostrare il diritto di utilizzo della struttura. In caso di affitto, è importante verificare che il contratto non preveda clausole che vietino l’uso dell’immobile per attività ricettive.
• Polizza assicurativa: molte Regioni richiedono che la struttura sia coperta da un’assicurazione specifica per la responsabilità civile verso terzi. Questa polizza tutela sia il gestore che gli ospiti in caso di incidenti o danni.
• Dichiarazioni di conformità impianti: se richiesto, bisogna dimostrare che gli impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento siano a norma, allegando le certificazioni rilasciate da tecnici abilitati.

Essendo i requisiti modulati a livello regionale, è sempre consigliabile consultare il SUAP o gli uffici competenti per ottenere un elenco aggiornato e dettagliato della documentazione necessaria.

Classificazione della struttura e controlli

Dopo aver presentato la SCIA, è necessario completare le pratiche presso gli Uffici Turistici locali per la classificazione della struttura. Questo passaggio permette di attribuire al B&B una specifica categoria, che può influenzare la visibilità della struttura e il suo posizionamento sul mercato. Gli enti preposti eseguono controlli per verificare che la struttura rispetti i requisiti dichiarati e che sia conforme agli standard previsti per la categoria di appartenenza.

La classificazione tiene conto di diversi fattori, tra cui il numero di camere e bagni, i servizi offerti e il livello di comfort. La corretta classificazione è importante non solo per rispettare le normative, ma anche per fornire agli ospiti un’idea chiara e trasparente delle caratteristiche del B&B.

Comunicazione alle Autorità di Pubblica Sicurezza

Come tutte le strutture ricettive, anche i Bed & Breakfast hanno l'obbligo di comunicare alle autorità competenti l’inizio dell’attività. Questa comunicazione, che avviene contestualmente alla SCIA o poco dopo, serve a notificare l’esistenza della struttura e a regolarne l’operatività.

In aggiunta, una volta avviata l’attività, il gestore è tenuto a comunicare quotidianamente i dati degli ospiti alle autorità di Pubblica Sicurezza attraverso il portale Alloggiati Web, gestito dalla Polizia di Stato. Questa procedura è obbligatoria per garantire la sicurezza e il monitoraggio dei flussi turistici e deve essere eseguita con puntualità per evitare sanzioni.

L’importanza di una gestione accurata

La presentazione della SCIA e la gestione dei documenti correlati rappresentano solo il primo passo per avviare un B&B di successo. Ogni dettaglio, dalla planimetria agli accordi assicurativi, contribuisce non solo a rispettare le normative, ma anche a costruire una reputazione solida e affidabile presso gli ospiti. L’attenzione a questi aspetti burocratici è fondamentale per avviare l’attività in modo regolare, senza intoppi e con la sicurezza di operare nel pieno rispetto delle leggi vigenti.

I diritti di istruttoria per la pratica della SCIA variano da comune a comune a partire da una richiesta minima di 30 € fino a 150 €.

Quali sono i requisiti di un alloggio per Bed & Breakfast

Il requisito comune a tutto il territorio nazionale per l’apertura di un B&B è che gli alloggi rispettino tutte le norme urbanistico-edilizie, igienico-sanitarie e di sicurezza per le abitazioni e che rispettino i requisiti minimi di superficie per stanza in rapporto ai posti letto, nonché la presenza obbligatoria di alcuni elementi di arredo di base, inoltre:

• Gli ospiti devono accedere alla propria stanza senza dover attraversare le altre camere da letto;
• Poter accedere ai servizi igienici propri senza passare per quelli destinati alla famiglia o ad altri ospiti.
• L’arredo dei bagni deve prevedere le attrezzature minime di vasca da bagno, doccia, specchio con presa di corrente, water, lavabo e che sia ad esclusivo uso degli ospiti (solo se si supera un certo numero di camere o posti letto).
• La pulizia dei locali deve essere quotidiana, il cambio della biancheria più avere una cadenza diversa, ma va sempre sostituita al cambio di ospite.
• Le stanze (da un minimo di 3 a un massimo di 6) devono essere arredate con letti, armadi, comodini, lampade, sedie, cestini per la carta.
• I posti letto vanno da un minimo di 6 a un massimo di 20.
• La camera doppia deve essere di minimo 14 mq e la singola di almeno 8 mq.
• L’impianto idraulico, elettrico, riscaldamento e gas devono essere conformi alle norme di sicurezza.
• Obbligo di interruzione dell’attività per un certo periodo di tempo anche non continuativo – variabile da regione a regione – per rispettare il carattere saltuario dell’attività, senza necessità di apertura di Partita IVA.
• Obbligo di reperibilità del titolare del B&B (alcuni Leggi Regionali prevedono che vi abbia la residenza o il domicilio durante il periodo di apertura dell’attività).

I servizi presenti in una struttura ricettiva a conduzione familiare

Un B&B – per essere tale – deve avvalersi della conduzione familiare e deve fornire agli ospiti cibi e bevande confezionate o senza alcun tipo di possibilità di manipolazione, ma non si tratta di una regola assoluta per cui bisogna solo fornire prodotti industriali confezionati, vi sono delle deroghe specifiche in alcuni ambiti per cui si possono offrire prodotti della gastronomia locale artigianale purché provenienti da fornitori certi e controllati.

La colazione: un elemento distintivo del B&B

La colazione è uno degli aspetti più caratteristici e spesso apprezzati di un soggiorno in un Bed & Breakfast. Non a caso, il nome stesso di questa tipologia di struttura ricettiva sottolinea l'importanza del primo pasto della giornata. Tuttavia, le modalità con cui questa viene offerta possono variare significativamente in base alle normative, alle scelte gestionali e alle preferenze degli ospiti.

Modalità di somministrazione

La regola generale stabilisce che nei B&B, salvo specifiche autorizzazioni igienico-sanitarie, la colazione debba essere composta esclusivamente da prodotti confezionati e non manipolati. Questo include alimenti come cornetti confezionati, fette biscottate, marmellate in monodose, succhi di frutta sigillati, latte e caffè istantaneo o proveniente da macchine automatiche. In questo caso, il gestore si limita a offrire una selezione di prodotti pronti al consumo, garantendo il rispetto delle normative igieniche senza dover intervenire direttamente nella preparazione o manipolazione degli alimenti.

Tuttavia, per arricchire l’esperienza degli ospiti e valorizzare i sapori locali, molti gestori scelgono di collaborare con fornitori certificati, come panetterie, caseifici o produttori di salumi e conserve, che dispongono delle necessarie autorizzazioni per la manipolazione e trasformazione del cibo. In questo modo, è possibile offrire una colazione più variegata e autentica, includendo ad esempio pane fresco, marmellate artigianali, formaggi tipici, salumi regionali o dolci tradizionali. Questo approccio non solo eleva il livello dell'ospitalità, ma può diventare un vero e proprio punto di forza del B&B, soprattutto per i turisti alla ricerca di esperienze enogastronomiche locali.

Un'alternativa sempre più comune, soprattutto in contesti urbani o dove lo spazio e le risorse del B&B sono limitati, è l'accordo con bar o locali convenzionati. In questo caso, gli ospiti ricevono un ticket giornaliero che consente loro di consumare la colazione presso una struttura esterna. Questa soluzione offre diversi vantaggi: garantisce un servizio di qualità, amplia la gamma di scelta per gli ospiti e libera il gestore da eventuali obblighi organizzativi e burocratici legati alla somministrazione degli alimenti.

I prezzi: trasparenza e rispetto delle normative

Un altro aspetto cruciale nella gestione di un B&B riguarda la definizione e la comunicazione delle tariffe. Le normative regionali prevedono che i prezzi applicati vengano comunicati all'ente preposto, che in molti casi è il Comune o l'Ufficio del Turismo. Una volta comunicati, i prezzi devono essere esposti chiaramente all’interno della struttura, in modo che siano ben visibili agli ospiti.

La trasparenza è fondamentale per instaurare un rapporto di fiducia con i clienti e per evitare eventuali sanzioni. È buona pratica riportare le tariffe in modo dettagliato, indicando eventuali variazioni stagionali, supplementi per servizi aggiuntivi (come letti extra o parcheggi riservati) e politiche di cancellazione. Alcuni gestori scelgono di includere queste informazioni anche sul proprio sito web o sulle piattaforme di prenotazione online, garantendo una comunicazione chiara e uniforme.

Comunicazione alla Pubblica Sicurezza

Come tutte le strutture ricettive, anche i B&B hanno l'obbligo di comunicare le generalità degli ospiti alle autorità di Pubblica Sicurezza. Questa procedura, disciplinata dalla normativa italiana, è essenziale per garantire la sicurezza pubblica e tenere traccia dei flussi turistici.

La comunicazione deve essere effettuata tramite il portale telematico dedicato (noto come "Alloggiati Web"), gestito dalla Polizia di Stato. Per accedere al servizio, il gestore deve registrarsi presso la Questura competente, richiedendo le credenziali di accesso. La registrazione degli ospiti deve essere effettuata entro 24 ore dall’arrivo, o immediatamente in caso di soggiorni di una sola notte. È fondamentale rispettare queste tempistiche, poiché eventuali ritardi o omissioni possono comportare sanzioni amministrative o penali.

Questo adempimento, sebbene possa sembrare burocraticamente complesso, è ormai agevolato dall’uso di software gestionali che permettono di automatizzare gran parte del processo. Alcuni di questi programmi integrano anche funzionalità per la gestione delle prenotazioni, semplificando ulteriormente il lavoro del gestore.

La gestione di un B&B richiede quindi attenzione e professionalità in diversi ambiti, dalla somministrazione della colazione alla comunicazione con le autorità. Ciascuno di questi aspetti contribuisce a creare un’esperienza positiva per gli ospiti e a garantire la conformità alle normative vigenti, permettendo al gestore di operare in tranquillità e con successo.

Regime fiscale delle attività occasionali senza partita IVA

I guadagni derivanti da attività di B&B sono imponibili come redditi diversi derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente. Non è necessaria l’apertura di una partita IVA, né l’iscrizione al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio territoriale perché molte Regioni non considerano il B&B come un’attività imprenditoriale.

Sotto il profilo tributario, si esclude la soggettività imprenditoriale qualora si rispettino due condizioni sostanziali:

• La saltuarietà o occasionalità del servizio;
• L’assenza di mezzi organizzati.

Per rispettare i requisiti si ritiene che nell’unità abitativa vi risieda o sia presente il titolare/proprietario che assiste gli ospiti coadiuvato dal nucleo familiare. Dal punto di vista fiscale non vi sono implicazioni pregiudizievoli relative all’ampiezza delle unità immobiliari che possono anche essere dimore storiche, castelli o simili se lo svolgimento dell’attività è saltuaria, così come si può ricorrere eventualmente a terzi per il disbrigo dei servizi oltre ai parenti purché siano soggetti impegnati occasionalmente e non regolarmente retribuiti o “assunti”. Verificato il parametro della discontinuità del servizio, il contribuente esercente di B&B è esonerato dall’apertura di una partita IVA e dalle relative formalità (registri, libri contabili).

Permane, tuttavia, l’obbligo ai fini IRPEF nella dichiarazione dei proventi come “redditi diversi” derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente, secondo quanto previsto dall’art. 67 del TUIR, comma 1, lettera “i”. questa tipologia reddituale va riportata:

• Nel quadro RL – sezione IIA del modello Unico Persone Fisiche;
• Nel quadro D, rigo D5 del modello 730.

In caso di esercizio dell’attività in un contesto condominiale, in linea di principio e secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, il condomino che apre un B&B non è obbligato ad ottenere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, in quanto non si possono porre limitazioni alla sfera di proprietà dei singoli condomini, ad eccezione dei casi in cui sia espressamente vietato dal proprio regolamento condominiale o altri limiti posti e accettati nei singoli atti di acquisto.

Gli errori da non commettere quando si apre un B&B

Se da una parte, l’apertura di un B&B può essere un’idea imprenditoriale relativamente facile da realizzare, poco onerosa e di sicuro successo in un paese turistico come l’Italia, d’altra parte il rischio di commettere errori o sottovalutare l’impegno è alto. Gli errori che si possono compiere spaziano dalla poca conoscenza degli aspetti fiscali, alla scarsa conoscenza del mercato, ad errori di comunicazione e pubblicità. Ecco una sintesi degli errori di fatto e di concetto in cui si può incorrere:

1. Non conoscere né definire un target di clienti: spesso i gestori di B&B ritengono di potersi rivolgere a tutte le tipologie di clienti, in realtà non è così semplice. Anche quando si apre un B&B bisogna considerare il proprio territorio e la propria zona e se è una zona ad alta o bassa densità turistica, se si desidera selezionare una tipologia clientelare rispetto a un’altra (solo famiglie, solo giovani, singoli, giovani coppie), analizzare i competitor e quanti altri B&B si trovano in prossimità, quali sono le loro tariffe, a chi si rivolgono e così via. Insomma, è necessario fare una vera e propria analisi di mercato.
2. Investire più del necessario: l’entusiasmo e la voglia di fare bene e di presentarsi bene ai clienti spesso comporta di fare il passo più lungo della gamba, investendo in ristrutturazioni o acquisto di materiale che, in caso di scarso successo o fallimento, rischiano di mandare sul lastrico ogni buona intenzione. Occorre essere oculati e attenti in tutto quello che si fa.
3. Non dare il giusto peso alla comunicazione: l’immagine e l’uso consapevole del web sono due armi da non sottovalutare nel processo di conoscenza e pubblicizzazione della propria attività. Prima di aprire un B&B è bene prendersi il tempo necessario per trovare il nome giusto, un logo o un marchio da registrare. Il sito web deve essere snello e navigabile da ogni tipologia di dispositivo smart.
4. Non saper approfittare dei Social Network: il settore turistico è quello che dovrebbe saper sfruttare meglio di ogni altro le opportunità offerte dai Social Network, ma la pubblicità via Social deve essere costante e aggiornata; non è sufficiente pubblicare una foto una tantum, ma deve essere un’attività regolare postare una bella foto della propria città, un piatto tipico, una festa organizzata, le convenzioni stipulate, le offerte, l’indizione di contest per ottenere tariffe scontate per il B&B in sé o per accedere a sconti per musei, spettacoli teatrali. Oltre alla rete social, bisogna coltivare una rete di contatti e convenzioni da pubblicizzare sul web.
5. Non avere tariffe coerenti: la strategia del prezzo è importante. Se ci si affida a piattaforme come “booking.com” o “AirBnb” si dovrà pagare sicuramente una provvigione che non si pagherebbe se il cliente si rivolge direttamente al gestore del B&B, quindi è chiaro che il prezzo promosso sulle piattaforme è diverso da quello applicato direttamente; una tariffa agevolata per chi prenota direttamente sul proprio sito ha il vantaggio di creare un contatto diretto con il cliente e di guadagnare di più.
6. Sottovalutare le recensioni e il grado di soddisfazione dei clienti: è bene mettere a disposizione dei clienti la possibilità di lasciare un feedback sulla loro esperienza di alloggio, sia online che con brevi questionari. Monitorare e rispondere puntualmente ai commenti e alle richieste dei clienti aiuta a migliorare la reputazione del B&B, soprattutto migliora la reputazione online che viaggia molto più velocemente, inoltre contribuisce a migliorare il servizio e la qualità.
7. Ritenere di poter fare tutto da soli: pensare di riuscire a gestire la conduzione dell’attività da soli non è salutare per il business. La pulizia ordinaria, le spese, la fiscalità, la gestione del sito, la cura degli ospiti, la gestione dei fornitori, le public relations per ottenere convenzioni con locali, musei, teatri, siete sicuri di poter fare tutto da soli senza finire con il tralasciare le cose per mancanza di tempo, denaro, energie fisiche? A volte delegare a familiari o persone di fiducia conviene.
8. Non cercare di uscire dall’anonimato: la concorrenza grande o piccola che sia deve essere uno stimolo a cercare la propria identità e a distinguersi dall’offerta degli altri. Anche quando si apre un B&B bisogna ricercare l’originalità, la creatività, il guizzo di unicità che spingerebbe un cliente a scegliere il tuo B&B piuttosto che un altro, magari puntando sulla vicinanza ai luoghi del turismo, ad una particolare bellezza paesaggistica (prossimità al mare, alla montagna), l’essere vicino a tutti i principali servizi urbani, aver allestito le stanze in modo tematico come un boutique hotel, esprimere il desiderio di condivisione e rispetto per il proprio territorio, presentarsi come un gestore/guida turistica in grado di suggerire itinerari ai clienti affinché conoscano la tua città sotto altri punti di vista e così via. L’importante è lasciare spazio alla creatività.